1、房地合一原则。房屋抵押权，是指该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。不存在只设定房屋抵押权而土地使用权分离在外的情形。如果以出让取得的土地使用权抵押，则地上建筑物也同时设定抵押。 2、依法登记原则。房地产设立抵押，虽是当事人双方意思自愿的行为。
不动产抵押设立要件主要包括： 1、抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权； 2、抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据我国《民法典》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的。 （1）用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产； （2）列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物； （3）已被依法公告列入拆迁范围的房地产； （4）被司法机关或行政机关依法查封的不动产； （5）产权关系不清或有争议的财产； （6）来自全体共有人书面同意的不动产； （7）未取得合法权证的违法建筑物。 3、价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值； 4、办理抵押登记。依照我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记。
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