属于合法房屋的小产权房的长租合同有效。对于历史遗留的无证小产权房可以出租，租赁合同应认定为有效；对于没有任何合法手续属于非法建筑物的小产权房不得出租，租赁合同无效。
小产权房的长租合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。而用于出租的小产权房，大多数属于违法建筑，是未经竣工验收合格的、不得交付使用的房屋。有的虽有建设工程规划许可证，但未能依建设工程规划许可证建房，而是超建（超层或超面积）以至不能进行竣工验收。这类小产权房因为属于违法建筑而未经竣工验收，违反国家法律的强制性规定，其租赁合同依法自始无效。
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