FAQ问答共 3 条

问二手房卖家签约后拒绝过户或要求加价，买方如何维权？

答买方可依据《民法典》第五百七十七条主张违约责任，选择要求继续履行合同并配合过户，或解除合同并主张定金双倍返还及损失赔偿。建议及时申请财产保全防止卖家转移房产。 根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在二手房买卖中，若卖家签约后拒绝过户，买方有两种主要救济路径：一是诉请继续履行，要求法院判令卖家配合办理过户登记手续，此路径适用于买方具备购房资格且房屋不存在查封等履行障碍的情形；二是主张解除合同，依据定金罚则要求双倍返还定金，并可就房屋差价损失、中介费损失等实际损失主张赔偿。实务中，建议买方在发现卖家有违约迹象时，尽快向法院申请诉前或诉中财产保全，对涉案房屋进行查封，防止卖家将房屋另行出售或设定抵押，确保后续判决的可执行性。同时，应注意保留好购房合同、转账凭证、沟通记录等关键证据。

问开发商延期交房，购房者可以主张哪些赔偿？

答购房者可依据购房合同约定主张逾期交房违约金，若延期达到合同约定或法定解除条件，还可主张解除合同并要求赔偿损失。违约金标准以合同约定为准，约定过低的可请求法院调整。 根据《民法典》第五百八十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，开发商逾期交房的，购房者有权按照购房合同约定的违约金标准主张赔偿。若合同约定的违约金低于造成的实际损失，购房者可请求人民法院予以适当增加；若约定的违约金过分高于实际损失，开发商亦可请求适当减少。在实务中，购房者的实际损失通常包括延期期间的租房费用、房贷利息等。若延期交房时间较长，达到合同约定的解除条件或经催告后在合理期限内仍未履行的，购房者可依据《民法典》第五百六十三条主张解除合同，并要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失。需要注意的是，购房者应注意诉讼时效问题，逾期交房违约金的诉讼时效自合同约定的交房期限届满之日起计算。

问借名买房的房屋被名义产权人擅自抵押或出售，实际出资人如何维权？

答实际出资人可依据借名买房协议提起确权之诉，请求法院确认房屋实际所有权归属。但若房屋已被善意第三人取得，则可能面临无法追回房屋的风险，只能向名义产权人主张损害赔偿。 借名买房纠纷的核心在于借名协议的效力认定及物权归属问题。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。因此，从物权登记角度看，名义产权人为登记权利人。但实际出资人可依据双方之间的借名买房协议，以合同纠纷为由提起诉讼，请求法院确认借名协议的效力，并要求名义产权人配合办理过户登记。在司法实践中，法院通常会审查借名买房的真实原因、出资情况、房屋实际占有使用情况等因素综合判断。若借名买房系为规避限购政策或购买保障性住房，借名协议可能因违反公共政策而被认定无效。更为复杂的情形是，若名义产权人已将房屋抵押或出售给善意第三人，根据《民法典》第三百一十一条善意取得制度，善意第三人可能依法取得房屋所有权或抵押权，此时实际出资人将无法追回房屋，只能向名义产权人主张违约损害赔偿。因此，借名买房存在较大法律风险，建议实际出资人在借名期间妥善保管出资凭证、借名协议、房屋实际使用证据等，必要时可通过预告登记等方式降低风险。