首先，依照《合同法》相关规定，物业公司并非供用电合同、供用水合同的当事人，基于合同相对性原则，物业公司并不享有供电人、供水人的合同权利。故未经供电、供水公用事业单位、业主或者司法、行政授权，物业公司不得以业主欠缴物业费作为停电、停水的理由。。
其次，依照《合同法》第一百八十二条以及《供电营业规则》第六十七条的规定，停水、停电的权利，只有法律、法规允许的主体依一定的程序才能合理行使，其他部门和个人不得违法施行，物业公司更不能违法破坏相应供电、供水设施。　所以，即使物业管理合同中约定了欠缴物业费时物业公司停水停电的条款，也应为无效条款，物业公司不得依据该约定对业主实施停水、停电措施。。
最后，如果物业公司擅自采取停水停电措施导致业主无法正常居住的，物业公司反而应当赔偿因此给业主造成的损失。并且，物业公司擅自停水停电给供电人、供水人造成损失的，供电人、供水人也可以向物业公司索赔。