无民事行为能力人签订合同

不满8周岁的未成年人或不能辨认自己行为的成年人（如严重精神障碍患者）签订的房屋买卖合同无效。例如，老人痴呆症患者未经监护人同意出售房产的合同无效。

限制行为能力人未经追认

8周岁以上未成年人或不能完全辨认自己行为的成年人，签订与其智力、精神状况不相符的房屋买卖合同，若法定代理人拒绝追认，则合同无效。

虚假意思表示

双方通谋以房屋买卖形式掩盖非法目的（如洗钱、逃避债务），合同无效（《民法典》第146条）。例如，通过虚假房屋交易套取银行贷款的合同。

欺诈、胁迫损害国家利益

若一方以欺诈、胁迫手段使对方违背真实意思签订合同，且损害国家利益（如国有房产被低价处置），合同无效

违法建筑交易

未取得建设工程规划许可证的房屋（如违章建筑）买卖合同无效。参考下述案，法院因房屋被抵押查封认定合同目的无法实现，判决解除合同。

损害社会公共利益

合同内容违背公序良俗，如将房屋用于开设赌场、卖淫等非法活动，合同无效（《民法典》第153条第2款）。

恶意串通损害他人权益

买卖双方串通损害第三人利益（如夫妻一方擅自处分共有房产），合同无效（《民法典》第154条）。例如，为转移财产逃避债务而虚假售房。

无权处分且未获追认

出卖人未取得房屋处分权（如共有人未同意），且权利人事后未追认的，合同无效（《民法典》第597条）。

违反强制性规定

如经济适用房未满5年上市交易、农村宅基地房出售给非集体成员等违反法律禁止性规定的合同无效。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第一百四十五条 【限制民事行为能力人实施的民事法律行为的效力】限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效;实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。
相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。