集体土地——→征收为国有——→进入政府土地交易中心——→(商业开发性质)公开竞价出让——→签订出让合同。
农民集体土地变成国有土地需要办理相应的审批手续如下：
1、农用地转用必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，因而用地单位应首先向国土、规划、建设部门咨询该农用地是否符合上述的各项规划；
2、确认该农用地可以用于建设后，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》，用地单位应按规定缴纳选址规费。
集体土地除了具有土地的基本属性以外，还有下面的特性：
1、综合性
集体土地也是由气候、水文、土壤、地形、地质、生物及人类活动的结果所构成的综合体。
土地的各组成部分紧密结合，相互影响，协同进化，互为因果，人类不可能改变一种组成要素而使得其他要素保持不变。
2、生产性
集体土地也具有一定的生产力，可以生产出人类需要的某种植物产品和动物产品。
3、竞争性
土地面积的有限性及位置的固定性，导致人们对集体土地的竞争行为。
一方面要发展经济，进行城市建设，要进行基础设施建设，就要占用土地资源，由于城市的土地资源紧张，城市在扩大的过程中就要占用集体土地。
另一方面，要发展农业，保护耕地和基本农田，而集体土地面积在不断减少，耕地被占用。
这对集体土地而言，导致了竞争的行为。
《土地管理法》第四十三条中明确规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
法律依据
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条 因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦;没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。
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