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  法律顾问团

  2020-07-14 15:54 回复

  购买农村房屋，买卖合同是否有效要视情况而定。

  根据《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第15条规定，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。

  将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

  在历史综合条件下，城镇非农业户口居民购买农村私有房屋，经过了有关部门的批准，不存在非法取得的情形。且合同已经实际履行多年，买受人一直占有使用涉案房屋，已形成较为稳定的社会关系，不应认定原买卖合同无效。

  另外，在司法实践中，购房时虽然不具有该村集体组织成员资格，但事后经该村民委员会或其他程序认可，且其家庭成员中包括该集体经济组织成员，涉诉宅院内的建筑及附属物已进行过改扩建、翻建等变更，从尊重历史、照顾现实原则考虑，应认定该合同有效。

  【法律依据】

  《中华人民共和国城市房地产管理法》第三条，

  国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。