在房屋买卖中，若买方违约导致卖方遭受损失，定损需综合合同约定、实际损失及法律程序等因素处理，具体步骤如下：

违约金条款

若合同明确约定违约金（如房屋总价的10%），买方需按约定支付。

若违约金过高（超过实际损失的30%），买方可请求法院调减；若违约金不足弥补损失，卖方也可要求增加（《民法典》第585条）。

赔偿损失条款

若合同约定买方需赔偿全部实际损失，卖方需提供证据证明具体损失金额（如中介费、评估费等）。

直接损失

交易费用：已支付的中介费、公证费、税费等。

维护成本：因交易产生的房屋修缮、清洁等费用。

间接损失

房价差价：买方违约后卖方重新出售房屋的差价（如原售价200万，新售价190万，差额损失10万）。

机会成本：因交易延误错过高价出售机会的潜在损失（需提供市场价波动证据）。

定金没收规则

若买方已支付定金，违约后卖方有权没收定金（《民法典》第587条）。

定金不得超过主合同标的额的20%（如总价100万，定金最多20万）。

补充赔偿

若定金不足以弥补损失（如损失30万，定金20万），卖方仍可追偿剩余10万。

时间精力成本：卖方为履约投入的时间、搬迁费用等，若可量化并提供凭证，可主张赔偿。

维权费用：诉讼费、律师费等合理支出，可在索赔范围内主张。

协商优先

与买方协商，明确赔偿金额并签订书面协议。

法律途径

调解/仲裁：通过第三方机构快速解决争议。

诉讼：向法院起诉，要求赔偿实际损失或继续履行合同（《民法典》第577条）。

关键证据清单

房屋买卖合同、定金收据、付款凭证；

交易费用发票（中介费、评估费等）；

房价波动评估报告、沟通记录（微信、邮件等）。

时效限制：主张违约赔偿的诉讼时效为3年（《民法典》第188条）；

继续履行合同：若房价上涨或急需资金，可要求法院强制买方履约；

专业协助：涉及大额交易时，建议委托律师评估损失并代理维权。

      定损需结合合同条款、实际损失及法律程序，卖方应及时固定证据，通过协商或诉讼合理追偿。争议较大时，法院将依据公平原则综合判定赔偿范围。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条 【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条 【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。