逾期交房的免责情形有： （一）出现合同中约定的不可抗力条款情形的，如台风、地震、洪水、冰雹； （二）合同约定因政府原因导致逾期交房构成免责理由的，如征收、征用； （三）出现非出卖方所能控制的社会异常事件的，如罢工、骚乱。
担保人免责有几种情形： 1.债权人同意债务人转让债务未经保证人同意的； 2.债权人与债务人协议变更债务履行方式与期限未经保证人同意的； 3.保证期间届满债权人未经仲裁或诉讼主张权利的； 4.债权人放弃物的担保的； 5.债权人债务人欺骗保证人的，保证人在受胁迫、被欺诈的情况下违背真实意愿提供保证的； 6.主合同无效，担保人无需承担担保责任； 7.债务人对抗债权人的抗辩事由，担保人可以适用； 8.一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定； 9.连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
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