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上海路森律师事务所高级合伙人律师，从事法律工作以来,积累了丰富的实践经验,具有扎实的法学理论功底.担任多家大型企业的法律顾问，在长期执业过程中，一直秉承“客户利益最大化”执业理念，为当事人提供优质、高效的法律服务。执业以来成功办理大量诉讼及非诉讼案件，赢得了很好的社会信誉。

常见法律问答

建设工程价款优先受偿权如何行使，行使期限是多久？: 依据民法典第八百零七条及相关司法解释，承包人可依法就工程折价或拍卖价款优先受偿，行使期限为十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。优先受偿权的范围包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。在实践中，需重点关注起算时间的认定、优先受偿权与抵押权的竞合处理，以及超过行使期限后的救济途径等问题。建议施工企业在工程款到期后及时通过书面催告、提起诉讼或仲裁等方式主张权利，避免因逾期导致优先受偿权丧失。查看全文>>
施工合同被认定无效后，工程款还能主张吗？: 施工合同无效但建设工程经验收合格的，承包人可请求参照合同约定折价补偿工程价款。依据《中华人民共和国民法典》第七百九十三条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十四条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。在挂靠施工、违法转包分包等导致合同无效的情形下，实际施工人需重点举证已完工程量及工程质量合格的事实。合同无效后，违约金条款不再适用，但当事人可依据缔约过失责任主张相应损失赔偿。建议当事人在合同效力存疑时，及时固定工程量确认单、竣工验收报告等关键证据。查看全文>>
实际施工人能否突破合同相对性直接向发包人主张工程款？: 在特定条件下，实际施工人可依据司法解释规定向发包人主张权利，但发包人仅在欠付工程价款范围内承担责任。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条规定，实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。该规定是对合同相对性原则的有限突破，实际施工人需证明其与转包人或违法分包人之间存在实际施工关系，且发包人存在欠付工程款的事实。在诉讼策略上，建议将发包人、转包人及违法分包人一并列为被告，以最大限度保障债权实现。查看全文>>
建设工程价款优先受偿权的行使期限是多久？超过期限还能主张吗？: 建设工程价款优先受偿权的行使期限为十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算，逾期未行使则丧失该法定优先权。根据《民法典》第八百零七条及最高人民法院建设工程施工合同司法解释（一）第四十一条规定，承包人应在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。该期限属于除斥期间，不适用中止、中断或延长的规定。实务中，'应当给付建设工程价款之日'的认定需结合合同约定的付款节点、工程竣工验收时间及结算完成时间综合判断。承包方应密切关注期限节点，及时通过发函催告、提起诉讼或申请仲裁等方式行使权利，避免因逾期而丧失优先受偿权。在工程款拖欠情形下，还可同步申请财产保全以保障执行效果。查看全文>>
施工合同被认定无效后，工程款应当如何结算？: 施工合同无效但建设工程经验收合格的，承包方可请求参照合同约定折价补偿；验收不合格且修复后仍不合格的，承包方无权请求补偿。依据《民法典》第一百五十七条及最高人民法院建设工程施工合同司法解释（一）第二十四条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。若工程验收不合格，经修复后合格的，发包人可请求承包人承担修复费用；修复后仍不合格的，承包人无权请求折价补偿。实务中，合同无效的常见原因包括：承包人未取得建筑业企业资质或超越资质等级、借用资质（挂靠）、必须招标而未招标或中标无效、违法转包及违法分包等。在合同无效情形下，工程价款的结算标准、优先受偿权能否行使等问题均需结合具体案情分析，建议当事人尽早咨询专业建筑工程律师制定应对方案。查看全文>>
黑白合同情形下，工程结算应以哪份合同为准？: 对于依法必须招标的建设工程，当事人签订的与中标合同实质性内容不一致的协议（黑合同），应以中标合同（白合同）作为结算依据。根据《招标投标法》第四十六条及最高人民法院建设工程施工合同司法解释（一）第二条、第二十二条规定，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。当事人就同一建设工程订立的数份施工合同均无效，但建设工程质量合格的，可以参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿。对于依法必须招标的工程，若存在中标合同（白合同）与另行签订的实质性内容不同的合同（黑合同），法院通常以中标合同作为确定双方权利义务的依据。实质性内容主要包括工程价款、工程质量、工程期限等核心条款。实务中，需结合合同签订时间、履行情况、变更原因等因素综合判断是否存在实质性变更，建议当事人妥善保存招投标文件、中标通知书及各版本合同原件。查看全文>>
上海二手房卖家签约后反悔不卖了，买家如何维权？: 买家可依据合同约定及《民法典》违约责任条款，选择要求卖家继续履行合同办理过户，或解除合同并主张定金双倍返还及房屋差价损失赔偿。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。在二手房买卖中，若卖家签约后拒绝过户，买家的维权路径主要有两条：第一，依据《民法典》第五百八十条主张继续履行，要求法院判令卖家配合办理过户手续，前提是房屋不存在查封、抵押等履行障碍；第二，选择解除合同，依据第五百八十八条定金罚则要求卖家双倍返还定金，同时依据第五百八十四条主张因房价上涨产生的差价损失。需注意，定金与违约金条款不可同时适用，当事人应选择对其更有利的条款主张权利。建议买家在发现卖家违约迹象时及时保全证据，必要时申请财产保全以防止卖家转移房产。查看全文>>
开发商延期交房，业主如何索赔违约金？: 业主可依据购房合同约定的违约金条款向开发商主张逾期交房违约金，若合同未约定或约定不明，可参照同地段同类房屋租金标准计算损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，开发商逾期交房的，应按照合同约定的违约金标准承担违约责任。若合同约定的违约金过分低于实际损失，业主可依据《民法典》第五百八十五条请求法院予以适当增加。在合同未约定违约金标准的情况下，可参照逾期期间同地段同类房屋的租金水平确定损失金额。此外，若开发商逾期交房超过合同约定的解除条件期限，业主有权依据《民法典》第五百六十三条行使合同解除权，并要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失。建议业主在维权过程中保留好购房合同、付款凭证、开发商延期通知等关键证据。查看全文>>
房产证上没有我的名字，离婚时能分到房产吗？: 房产证登记并非认定房产归属的唯一依据。若房产系婚后用夫妻共同财产购买，即使仅登记在一方名下，原则上仍属于夫妻共同财产，离婚时另一方有权主张分割。根据《民法典》第一千零六十二条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、经营收益等财产为夫妻共同财产。若房产系婚后购买且以夫妻共同财产支付购房款，即使不动产权证仅登记在一方名下，该房产原则上仍属于夫妻共同财产。未登记一方在离婚诉讼中可通过提供购房合同、付款流水、还贷记录等证据证明房产的共同财产性质。依据《民法典》第一千零八十七条，离婚时夫妻共同财产由双方协议处理，协议不成的由法院根据财产具体情况、照顾子女和女方权益的原则判决。但需注意，若房产系一方婚前个人财产购买且登记在该方名下，或系一方父母明确赠与该方的财产，则可能被认定为个人财产，另一方无权主张分割。具体认定需结合购房时间、资金来源、登记情况等因素综合判断。查看全文>>

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