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中国政法大学民商法学研究生，曾就职于海尔集团、红领集团等大型企业法务部，现执业于山东康捷律师事务所，对公司法律事务、劳动争议、合同纠纷等案件有深入的理论研究同时具备丰富的实践操作经验，经手的诉讼案件胜诉率达80%以上。

常见法律问答

青岛二手房卖家签约后反悔不卖了怎么办？: 买家可依据《民法典》合同编规定，选择起诉要求卖家继续履行合同并配合办理过户登记，或主张解除合同并要求卖家承担违约金及赔偿实际损失，建议尽早申请财产保全防止房产被转移。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务，对方可以请求履行，但法律上或事实上不能履行、债务标的不适于强制履行或履行费用过高等情形除外。在二手房买卖中，若房屋尚未被转卖过户给善意第三人且不存在查封等履行障碍，买家起诉要求继续履行并获得法院支持的可能性较大。同时，依据第五百八十八条，违约金与实际损失赔偿可根据合同约定与实际损害情况选择适用。实务中，建议买家在发现卖家有毁约迹象时，及时通过律师函催告固定违约事实，并尽快向房屋所在地法院提起诉讼并申请财产保全，查封涉案房产以保障后续执行。查看全文>>
开发商延期交房可以要求赔偿吗？违约金怎么算？: 购房者有权依据购房合同约定及《商品房买卖合同司法解释》要求开发商支付逾期交房违约金。违约金一般按合同约定的日万分之几乘以已付房款与逾期天数计算；合同未约定标准的，可参照同地段同类房屋租金标准主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同。关于违约金计算，合同有约定的从约定；约定违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人可请求法院予以调整。实务中，开发商常以不可抗力、政府行为、恶劣天气等作为免责事由，需逐一审查其抗辩是否满足不可抗力的法定构成要件（不能预见、不能避免、不能克服），以及是否及时通知购房者并提供证明。若逾期交房超过一年且开发商已进入破产程序，购房者需在破产债权申报期内及时申报债权，并关注购房款返还请求权是否享有优先受偿地位。查看全文>>
青岛小产权房买卖合同有效吗？买了小产权房怎么办？: 小产权房买卖合同通常因违反土地管理法律法规而被认定无效。合同无效后，买方可主张返还购房款，并根据双方过错程度要求卖方赔偿信赖利益损失，包括房屋增值部分的合理补偿。小产权房一般指在农村集体土地上建设、未缴纳土地出让金且无法取得合法不动产权属证书的房屋。依据《中华人民共和国土地管理法》及相关政策，集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的人员出售，因违反法律强制性规定，买卖合同通常被认定为无效。根据《民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应责任。在司法实践中，法院通常会综合考虑买卖双方的过错程度、房屋增值幅度、买方实际居住年限等因素，在返还购房款的基础上，对房屋增值利益进行合理分配，以平衡双方权益。查看全文>>
青岛二手房卖家签约后反悔不卖了，买方能否要求继续履行并索赔差价？: 买方有权依据民法典合同编主张继续履行合同并要求卖方配合过户，同时可就房价上涨差价等实际损失提出赔偿请求，但需综合评估房屋是否存在查封、抵押等履行障碍。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条关于违约责任的规定，当事人一方不履行合同义务的，对方有权请求继续履行、采取补救措施或赔偿损失。在二手房买卖中，若房屋未被查封或设定新的权利负担，买方可诉请法院判令卖方继续履行过户义务。对于差价损失，依据第五百八十四条的可预见性规则，卖方在签约时能够预见房价上涨带来的损失，买方有权主张。实务中需注意及时申请财产保全以防止卖方转移房产，同时关注诉讼时效问题，避免因超过三年时效期间而丧失胜诉权。查看全文>>
青岛商品房延期交房半年，违约金怎么算、能否解除合同？: 违约金一般按合同约定的日万分之几标准计算，若合同未约定则参照同地段同类房屋租金标准；延期交房经催告后在合理期限内仍未履行的，购房者可依法解除合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，开发商延期交房的违约金首先按合同约定标准执行；合同未约定或约定不明的，可参照逾期期间同地段同类房屋的租金标准确定。关于合同解除权，依据民法典第五百六十三条，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方有权解除合同。实务中，购房者应先书面催告开发商交房并保留送达证据，催告后给予合理宽限期（通常参照合同约定或行业惯例），宽限期届满仍未交房方可行使解除权。需注意解除权的行使期限限制，避免因逾期行使而丧失权利。查看全文>>
借名买房纠纷中，实际出资人如何证明自己的产权人身份？: 实际出资人需构建包含出资凭证、借名协议、实际占有使用证据在内的完整证据链，通过确权之诉主张房屋归属，但需排除限购政策等效力障碍。借名买房纠纷的核心在于证明双方存在借名买房的合意及实际出资事实。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典物权编的解释》相关规定，不动产登记簿的记载具有推定效力，但当事人有证据证明真实权利状态与登记不一致的，可以请求确认权利。实务中，实际出资人应重点收集以下证据：一是借名买房的书面或口头协议证据（如聊天记录、录音等）；二是购房款、税费、维修基金等全部出资凭证；三是房屋实际占有使用的证据（如物业费缴纳、水电费缴纳、装修合同等）；四是名义产权人未实际参与购房过程的佐证。需特别注意，若借名买房系为规避限购政策，合同效力可能受到影响，需结合当地政策与司法实践进行个案评估。查看全文>>
开发商延期交房可以要求赔偿吗？: 购房者有权依据商品房预售合同约定主张逾期交房违约金，符合法定条件时还可行使合同解除权。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条关于违约责任的规定，开发商未按合同约定期限交付房屋构成违约，购房者可要求支付逾期交房违约金。违约金标准通常按合同约定的日万分之几计算。若逾期时间超过合同约定的解除条件或经催告后在合理期限内仍未履行，购房者可依据《民法典》第五百六十三条行使合同解除权，并要求返还已付房款及赔偿损失。需注意保留购房合同、付款凭证、催告函件等关键证据。查看全文>>
二手房交易中发现房屋被查封怎么办？: 买方可依据卖方未履行瑕疵信息披露义务主张合同解除或欺诈撤销，并要求返还已付房款及赔偿损失。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条关于欺诈撤销权的规定，卖方在交易过程中故意隐瞒房屋被查封的事实，构成欺诈行为，买方有权请求人民法院或仲裁机构撤销合同。同时，依据第五百条关于缔约过失责任的规定，卖方应赔偿买方因此遭受的信赖利益损失，包括已付房款、中介费用、评估费用等。建议买方在签约前通过不动产登记中心查询房屋权属状态，并在合同中明确约定卖方信息披露义务与违约责任条款。查看全文>>
购房定金交了不想买能退吗？: 定金能否退还需区分具体情形：因买方个人原因放弃购房的，定金一般不予退还；因合同条款无法达成一致或卖方违约的，可主张返还或双倍返还。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条关于定金罚则的规定，给付定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。但若双方因合同主要条款无法达成一致而未签订正式买卖合同，或因卖方原因导致交易无法继续，买方有权要求返还定金。需注意区分定金与订金、诚意金等概念，定金具有担保性质，适用定金罚则，而订金一般视为预付款，不适用罚则。建议在支付前明确款项性质并保留书面凭证。查看全文>>

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2021-05-06 11:47