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2010年和2011年被评为临沂市优秀律师，2012年被评为罗庄区普法先进个人，2016年被评为临沂市普法先进个人,2017年被评为临沂市优秀法律工作者。先后担任罗庄区人民政府法律顾问及各企业法律顾问，擅长公司、建筑法律事务，擅长刑事辩护。为省级法律援助民行案件援助律师库成员，临沂市法学会成员，临沂市律协常务理事、知识产权委员会副主任。

常见法律问答

临沂商品房延期交房可以要求赔偿吗？购房者应如何行使权利？: 开发商延期交房构成违约的，购房者有权依据合同约定主张违约金；经催告后在合理期限内仍未交付的，购房者可依法行使合同解除权并要求赔偿损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在商品房买卖中，开发商未按合同约定期限交付房屋即构成违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，购房者可先向开发商发出书面催告，催告后在三个月合理期限内仍未履行的，购房者享有合同解除权。违约金标准优先适用合同约定，若合同未约定或约定不明确的，可参照同地段同类房屋租金标准确定。实践中，购房者应注意保存购房合同、付款凭证、催告函件及邮寄凭证等证据材料，以便在协商或诉讼中有效主张权利。查看全文>>
临沂二手房卖家签约后违约不卖了，买家可以怎么办？: 买家可选择要求卖家继续履行合同并办理过户手续，或主张解除合同并要求卖家承担违约损害赔偿责任，具体策略需结合房屋现状与卖家履约能力综合判断。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条及第五百八十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以请求履行，但存在法律上或事实上不能履行、债务标的不适于强制履行或履行费用过高等情形的除外。在二手房买卖中，若房屋产权清晰且未被转售给善意第三人并办理过户登记，买家可诉请法院判令卖家继续履行合同并协助办理产权过户。若房屋已被转售并完成过户或因其他原因无法继续履行，买家可主张解除合同，要求卖家返还已付款项并赔偿包括房屋差价损失在内的违约损害。实务中，建议买家在发现卖家有违约迹象时及时申请财产保全，查封涉案房屋以防止卖家转移财产，确保后续判决的可执行性。查看全文>>
临沂农村宅基地房屋买卖合同有效吗？非本村村民购买后面临哪些法律风险？: 非本集体经济组织成员购买农村宅基地房屋的买卖合同，在司法实践中通常被认定为无效。合同无效后涉及房屋返还与购房款退还，双方按过错程度分担损失。根据《中华人民共和国土地管理法》及相关国家政策，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权具有身份属性，仅限本集体经济组织成员享有。非本村村民购买农村宅基地房屋的行为，因违反法律、行政法规的强制性规定或损害社会公共利益，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，合同通常被认定为无效。合同无效后，依据《民法典》第一百五十七条，因该合同取得的财产应当予以返还，即买方返还房屋、卖方返还购房款。对于因合同无效造成的损失，如房屋增值部分或买方修缮投入等，法院通常根据双方的过错程度进行合理分担。买方明知自身不具备购买资格仍进行交易的，亦需承担相应过错责任。此类案件的处理还需结合当地政策、房屋实际使用状况及是否存在拆迁补偿等因素综合考量。查看全文>>
临沂商品房延期交房可以要求赔偿吗？: 开发商延期交房构成违约的，购房者有权依据合同约定主张逾期交房违约金；符合法定或约定解除条件的，还可主张解除合同并要求赔偿损失。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条关于违约责任的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关条款，开发商未在合同约定期限内交付房屋的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。购房合同中通常约定了逾期交房的违约金计算标准，购房者可据此主张权利。若延期交房超过合同约定的宽限期或合理期限，购房者还可依据合同约定或法律规定行使合同解除权，并要求开发商返还已付购房款及赔偿相应损失。需要注意的是，购房者应当注意诉讼时效期间，及时主张权利，并妥善保存购房合同、付款凭证、催告通知等证据材料。查看全文>>
临沂二手房交易发现房屋有抵押怎么办？: 买受人应首先查明抵押登记情况，评估是否符合善意取得条件；若无法过户，可依法追究卖方违约责任，要求返还房款并赔偿损失。依据《中华人民共和国民法典》物权编及合同编相关规定，房屋存在抵押登记的情形下，买受人在交易前应当通过不动产登记机构查询房屋的权属状况及权利负担情况。若买受人在不知情的情况下已支付合理对价并完成过户登记，可能符合善意取得的法定要件。但若因抵押或查封导致无法办理过户登记，买受人可依据买卖合同追究卖方的违约责任，要求解除合同、返还已付房款并赔偿因此遭受的损失。在实务操作中，建议买受人在签订买卖合同前进行充分的产权调查，并在合同中明确约定卖方关于房屋权利瑕疵的担保义务及违约责任条款。查看全文>>
临沂房产继承中部分继承人不配合过户怎么办？: 部分继承人不配合办理过户手续的，其他继承人可通过提起法定继承纠纷诉讼，由法院确认各继承人份额后申请强制执行完成过户。依据《中华人民共和国民法典》继承编及《最高人民法院关于适用民法典继承编的解释》相关规定，遗产房产的继承过户需要全体继承人协商一致或依据生效法律文书办理。当部分继承人不配合办理继承过户手续时，其他继承人可向有管辖权的人民法院提起继承纠纷诉讼，请求法院依法确认各继承人的继承份额。法院作出生效判决后，若相关继承人仍不配合办理过户登记，权利人可依据生效判决向法院申请强制执行，由法院向不动产登记机构发出协助执行通知书，完成房产过户登记。在此过程中，需注意收集和保存被继承人死亡证明、亲属关系证明、房产权属证书等关键证据材料。查看全文>>
公司股东不履行出资义务怎么办？: 股东未按期足额缴纳认缴出资的，公司或其他股东可依法要求其补足出资并承担违约责任；在公司对外负债时，债权人亦可在特定条件下追究出资瑕疵股东的补充赔偿责任。根据《中华人民共和国公司法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》，股东负有按期足额缴纳认缴出资的法定义务。出资瑕疵包括未出资、未足额出资及抽逃出资等情形。公司可通过股东会决议限制其利润分配请求权、新股优先认购权等权利；其他已足额出资的股东可要求其承担违约责任。当公司财产不足以清偿债务时，债权人有权请求出资瑕疵股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。实务中需注意诉讼时效、出资加速到期等特殊规则的适用。查看全文>>
公司决议被撤销的情形有哪些？: 股东会或董事会决议在召集程序、表决方式违反法律或公司章程，或决议内容违反公司章程时，股东可依法请求法院撤销。依据《中华人民共和国公司法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（四）》，公司决议瑕疵分为无效、可撤销及不成立三种类型。可撤销情形主要包括：会议召集程序违反法律或章程规定（如未依法通知全体股东）、表决方式违反法律或章程（如未达到法定表决比例）、决议内容违反公司章程。股东应自决议作出之日起六十日内向人民法院提起撤销之诉。需注意，若程序瑕疵轻微且未对决议产生实质影响的，法院可不予撤销。实务中，大股东利用控制地位作出损害小股东利益的决议，小股东可通过撤销之诉、确认无效之诉或损害赔偿之诉寻求救济。查看全文>>
公司法定代表人需要承担哪些法律责任？: 法定代表人以公司名义从事的民事活动，法律后果由公司承受；但法定代表人越权行为、违法行为可能导致个人承担民事赔偿、行政处罚乃至刑事责任。根据《中华人民共和国民法典》及《中华人民共和国公司法》，法定代表人代表公司从事民事活动，其行为后果原则上由公司承担。但在以下情形中法定代表人需承担个人责任：超越权限对外签署担保或重大合同且相对人非善意的；违反忠实义务和勤勉义务给公司造成损失的；公司存在违法行为时法定代表人作为直接责任人员面临行政处罚的；涉嫌犯罪时承担刑事责任的。企业应通过公司章程明确法定代表人权限边界，建立重大事项集体决策机制和内部审批流程，降低越权代表风险。查看全文>>

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2020-09-28 11:07