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江苏苏浩律师事务所副主任律师，首席合伙人，曾为高校的法律专业讲师。常年任南京多家人力资源公司、数码科技公司、商业服务公司及大型国企业的法律顾问。在教学过程中积累了深厚的法学功底和练就了严谨的钻研精神，执业后办理数百件民商事案件，积累了丰富的办案经验和应对技巧。在履行法律顾问职责过程中，勤勉尽责，善于制定风险防范、诉讼方案、审查合同，为顾问单位控制和降低了内外部风险，保证了巨大的经济利益。在婚姻继承、债权债务、损害赔偿(交通事故、工伤)、房屋买卖等民商事领域，善意抓住案件的细节，巧用法律逻辑，为更多的案件当事人争取了更多权益，获得好评和赞誉，并获赠锦旗多枚。执业以来以专业、诚信、高效、严谨的工作作风和富有实效的工作能力，踏踏实实，精益求精的办理每一个承办的案件，无论是小到免费的法律援助，还是大到上千万的案件。正是因为如此，宋冬生律师也获得众多媒体的关注，现为南京电视台创办的南京律师团专家律师，南京经济广播新闻观察员，同时获得优秀青年律师称号。

常见法律问答

南京二手房卖家违约不卖了怎么办？: 买家可依据民法典主张继续履行合同或要求违约损害赔偿，包括房屋差价损失，同时可依据定金罚则要求双倍返还定金。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。在二手房买卖中，若卖家拒绝过户，买家可向法院诉请继续履行并协助办理过户手续；若因房价上涨导致卖家恶意违约，买家还可主张房屋差价损失作为可得利益损失予以赔偿。同时，依据民法典第五百八十七条定金罚则，收受定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金。需注意，继续履行与定金罚则在特定情形下可并行主张，但违约金与定金罚则不可同时适用，当事人应择一主张。诉讼时效为三年，自知道或应当知道权利受到侵害之日起计算。查看全文>>
南京商品房延期交房违约金怎么算？: 违约金优先按购房合同约定标准计算；合同未约定或约定不明的，可参照同地段同类房屋租金标准确定，购房者同时享有在满足条件时解除合同的权利。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，开发商逾期交房的，应按合同约定支付违约金。若合同约定的违约金标准过低，购房者可请求法院予以调增，参照逾期交房期间同地段同类房屋的租金标准确定合理数额。关于合同解除权，若开发商迟延交房经催告后在合理期限内仍未履行，购房者可依据民法典第五百六十三条主张解除合同并要求赔偿损失。实践中需注意催告程序的证据保全，以及开发商以不可抗力或政府行为作为免责抗辩时的举证审查。查看全文>>
房产继承纠纷没有遗嘱怎么处理？: 无遗嘱时按法定继承处理，由第一顺序继承人（配偶、子女、父母）均等分配遗产，对生活困难或尽主要赡养义务的继承人可适当多分。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条，遗产按照法定继承顺序继承，第一顺序为配偶、子女、父母。同一顺序继承人继承遗产的份额一般应当均等。但依据民法典第一千一百三十条，对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时应予以照顾；对被继承人尽了主要扶养义务或与被继承人共同生活的继承人，可以多分；有扶养能力和条件而不尽扶养义务的继承人，应当不分或少分。在房产继承实务中，还需注意区分夫妻共同财产中属于被继承人的份额，以及继子女、养子女的继承权认定问题。建议当事人尽早通过协商达成遗产分割协议或依法提起诉讼，避免因房产长期无法处置而导致权益受损。查看全文>>
南京二手房卖家违约不卖，购房者如何索赔定金与房屋差价损失？: 卖家单方解约构成违约，购房者可依据《民法典》第五百八十七条主张定金罚则要求双倍返还定金，或依据第五百八十四条主张房屋差价等实际损失赔偿，二者可择一适用。根据《中华人民共和国民法典》合同编规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在二手房买卖中，卖家因房价上涨拒绝过户，购房者首先应审查合同条款中关于违约责任的约定。若合同约定了定金条款，可主张双倍返还定金；若实际损失（包括房屋差价损失）超过定金数额，可依据《民法典》第五百八十四条主张损害赔偿，赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。实务中需注意及时固定房价上涨的证据，如同期同地段房屋成交价格、评估报告等，并注意诉讼时效为三年，自知道或应当知道权利受到损害之日起计算。查看全文>>
商品房延期交房超过半年，业主能否要求解除合同并索赔违约金？: 开发商逾期交房经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，购房人有权依据《民法典》第五百六十三条主张解除合同，并按合同约定或实际损失主张违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持。违约金的计算首先依据购房合同约定；若合同未约定或约定不明，可参照同地段同类房屋租金标准确定。需要注意的是，购房人应在法定期限内行使解除权，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期消灭。此外，若开发商以不可抗力或政府行为主张免责，需审查其是否及时通知并提供充分证据。查看全文>>
南京拆迁安置房买卖后原房主反悔，合同是否有效？买受人如何维权？: 拆迁安置房买卖合同的效力需结合房屋性质、是否取得产权证及地方政策综合判断，合同被认定无效时买受人可主张返还房款及赔偿损失。拆迁安置房的交易效力在司法实践中存在一定争议。若安置房已取得不动产权证且不属于限制交易的政策性住房，买卖合同一般认定为有效；若房屋尚处于限制交易期内或属于集体土地上建设的小产权房，合同可能因违反法律强制性规定而被认定无效。根据《民法典》第一百五十七条，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失。买受人在维权时应重点收集购房合同、付款凭证、实际占有使用房屋的证据，以及房屋增值部分的评估依据，以便在合同无效时主张信赖利益损失赔偿。建议买受人在交易前审查安置房的产权性质与交易限制条件。查看全文>>

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