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朱凌云，安徽睿正律师事务所律师，毕业于安徽师范大学法学院。曾于企业工作多年，有丰富的公司治理经验；后投身律师行业，办理过大量民商事合同纠纷、土地收储诉讼与非诉法律服务、刑事辩护等案件；担任过小区业主委员会副主任，有丰富的社区治理经验；并先后为安徽江淮电缆集团有限公司、江淮纳威斯达柴油发动机有限公司、家家购物股份有限公司、安徽省住房和城乡建设厅等政府、企事业单位提供法律顾问服务；还曾在安徽省住房和城乡建设厅城市管理监督局、安徽省建设干部学校的组织下，参与编著《城市管理综合执法培训教材》。朱凌云律师理论功底扎实、热心公益事业、追求公平正义、笃信法治精神，思维敏捷、勤勉竞业，以其严谨、细致、周到的服务，赢得了广大客户的信赖与好评。

常见法律问答

开发商延期交房超过合同约定日期，购房者能否解除合同并要求赔偿？: 购房者可依据合同约定及《民法典》相关规定，在开发商逾期交房达到解除条件时主张解除合同并要求违约金赔偿，但需结合催告程序与合同具体条款综合判断。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，开发商迟延交付房屋，经催告后在合理期限内仍未履行的，买受人有权解除合同。违约金计算通常依据合同约定的日违约金比例，若约定过高或过低，法院可依据当事人申请予以调整。购房者需注意保留催告函、合同、付款凭证等关键证据，并关注诉讼时效问题。查看全文>>
二手房卖家隐瞒房屋抵押或查封信息导致无法过户，买家如何维权？: 买家可依据《民法典》主张解除合同、返还已付房款并要求损害赔偿，若卖家构成欺诈还可主张惩罚性赔偿，同时可追究中介未尽审查义务的责任。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条关于欺诈的规定及第五百条缔约过失责任条款，卖家故意隐瞒房屋权利瑕疵（如抵押、查封）导致合同目的无法实现的，买家有权请求撤销合同或解除合同。若中介作为居间方未尽到合理审查与信息披露义务，依据《房地产经纪管理办法》及《民法典》居间合同相关规定，买家可要求中介退还居间费用并承担相应赔偿责任。建议买家在签约前通过不动产登记中心查询房屋权属状态。查看全文>>
父母出资购房登记在子女名下，子女离婚时配偶是否有权分割？: 需根据出资时间（婚前或婚后）、登记名义、是否有明确赠与意思表示等因素综合判断，不能一概而论。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条，当事人结婚前父母为双方购置房屋出资的，该出资原则上认定为对自己子女的个人赠与；结婚后父母出资的，若无明确表示赠与一方，则可能认定为对夫妻双方的赠与。房产登记在一方名下并不必然排除另一方的分割权利，法院将综合出资来源、婚姻存续期间、双方贡献等因素作出裁判。建议父母出资时以书面协议明确赠与对象，以降低后续争议风险。查看全文>>
开发商延期交房超过三个月，买方能否解除合同并要求赔偿？: 买方是否享有合同解除权取决于预售合同约定的交付条件与解除条款，以及是否已履行催告程序。一般需先催告开发商在合理期限内交房，逾期仍未交付的，买方可依法主张解除合同并要求赔偿损失。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人有权请求解除合同。解除权的行使需注意除斥期间限制，同时买方可依据合同约定主张逾期交房违约金。若合同未约定违约金比例，可参照同地段同类房屋租金标准主张损失赔偿。装修损失的索赔需证明该损失与延期交房之间存在因果关系。查看全文>>
二手房卖方收取定金后反悔不卖了，买方如何维权？: 买方可依据定金罚则要求卖方双倍返还定金，或在具备条件时主张继续履行合同、强制过户。具体策略需结合合同约定、房屋现状及卖方履约能力综合判断。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条定金罚则规定，收受定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。若买方更希望取得房屋所有权，且房屋不存在被查封、抵押等履行障碍，可诉请法院判令继续履行合同并协助办理过户手续。需要注意的是，若房屋已被卖方另行出售并过户给善意第三人，则继续履行可能面临法律障碍，此时买方只能主张违约损害赔偿。查看全文>>
购房定金交了不想买了，能否要求退还？: 定金退还取决于违约方认定及合同性质。若买方因个人原因放弃购房，一般适用定金罚则由卖方没收定金；但若存在合同未成立、预约合同与本约合同区分等情形，仍有争取退还的空间。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，给付定金的一方不履行债务致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。但实务中需区分以下情形：一是预约合同阶段交付的定金，若双方未能就本约合同主要条款达成一致，且非因一方恶意磋商导致，可主张退还；二是开发商存在虚假宣传、隐瞒重大信息等缔约过失行为时，买方可主张返还定金并要求赔偿；三是定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超出部分不产生定金效力。查看全文>>

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2020-12-03 14:03