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冯靖琪律师，中国政法大学法学学士，暨南大学法律硕士，广东上方律师事务所合伙人，具有逾10年专业实务经验，擅长处理与婚姻家事相关的诉讼与非诉法律事务、民商事争议解决，现任中山市律师协会继续教育委员会副主任，中山市演讲与口才学会副秘书长、中山市律师知识分子联谊会副秘书长。

常见法律问答

中山二手房卖家签约后反悔不卖了，买家怎么办？: 卖家签约后反悔拒绝过户构成违约，买家可依据《民法典》主张继续履行合同并要求配合过户，或选择解除合同并索赔房屋差价损失及违约金，同时可申请财产保全防止卖家将房产另行出售。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务，对方可以请求履行，除非存在法律上或事实上不能履行、债务标的不适于强制履行或履行费用过高等情形。在二手房买卖中，若房屋尚未过户给第三人且不存在查封等履行障碍，买家可诉请法院判令卖家继续履行合同并配合办理过户登记。若房屋已过户给善意第三人导致履行不能，买家可依据第五百八十四条主张损害赔偿，赔偿额包括合同履行后可获得的利益，即房屋增值差价损失。实务中，建议买家在发现卖家有违约迹象时及时申请诉前财产保全，查封涉案房产以保障后续执行。关于定金，依据第五百八十七条，卖家违约应双倍返还定金，但定金与违约金不可同时主张，需择一适用。查看全文>>
开发商延期交房超过半年，中山购房者能否同时主张违约金和解除合同？: 开发商延期交房经催告后在合理期限内仍未履行的，购房者有权解除合同并要求返还购房款及利息、赔偿损失，同时可依据合同约定主张逾期交房违约金，但需注意解除权的行使期限与催告程序。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条进一步明确，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。关于违约金与解除权的关系，合同解除不影响违约责任的承担，购房者在解除合同的同时可依据合同约定主张逾期交房违约金。但需注意：第一，解除权应在法定或约定期限内行使，依据《民法典》第五百六十四条，法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使的，该权利消灭；第二，开发商可能以不可抗力、政府行为等主张免责，需结合具体事实审查其抗辩是否成立；第三，违约金标准过高或过低时，法院可依据《民法典》第五百八十五条予以调整。查看全文>>
中山小产权房买卖合同有效吗？买了小产权房遭遇拆迁怎么办？: 小产权房买卖合同通常因违反土地管理法律法规而被认定无效，合同无效后购房款应予返还，对于房屋增值部分的损失，法院一般根据双方过错程度按比例分担，买方需关注出卖方是否存在故意隐瞒土地性质的过错。小产权房通常指在农村集体土地上建设、未缴纳土地出让金、无法取得合法不动产权属证书的房屋。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，集体土地使用权不得出让、转让用于非农业建设，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，非本集体经济组织成员购买小产权房的合同，司法实践中通常依据《民法典》第一百五十三条认定为违反法律、行政法规强制性规定而无效。合同无效后的法律后果依据《民法典》第一百五十七条处理：因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的应当折价补偿；有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，各方都有过错的应当各自承担相应责任。在拆迁情形下，购房款应予返还，对于房屋增值利益及拆迁补偿款的分配，法院通常综合考虑买卖双方的过错程度、购房时间长短、房屋实际占有使用情况等因素进行裁量。出卖方明知土地性质仍出售的，一般承担较大过错责任。查看全文>>
中山房产纠纷诉讼时效是几年？超过时效还有什么补救措施？: 一般房产纠纷诉讼时效为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算；部分物权请求权不受诉讼时效限制。依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。房产纠纷中，逾期交房违约金请求权、合同解除权行使等均受三年时效约束。但依据《民法典》第一百九十六条，请求确认物权归属、排除妨害等物权请求权不适用诉讼时效规定。若时效届满，可审查是否存在时效中断事由（如催告、对方承诺履行等），或评估是否属于不受时效限制的物权请求权类型，据此制定补救方案。查看全文>>
购房合同签了卖家不卖了怎么办？买方可以主张哪些权利？: 买方可选择主张继续履行合同并要求过户，或解除合同并要求卖方承担违约责任，包括双倍返还定金及赔偿差价损失。依据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。若卖方拒绝过户，买方可诉请法院判令继续履行并强制过户；若买方选择解除合同，依据定金罚则（《民法典》第五百八十七条），收受定金一方违约应双倍返还定金。此外，若房价上涨导致买方丧失购房机会，可主张房屋差价损失作为可得利益损失予以赔偿，需提供同地段同类房屋市场价格证据。查看全文>>
中山小产权房买卖合同有效吗？购买小产权房有哪些法律风险？: 小产权房买卖合同效力需视具体情况认定，涉及集体土地上房屋向非本集体成员出售的合同，存在被认定无效的法律风险。小产权房通常指建设在集体土地上、未取得国家颁发的不动产权证书的房屋。依据现行法律法规及司法实践，向本集体经济组织以外的人员出售小产权房的买卖合同，可能因违反土地管理法律强制性规定而被认定无效。合同被认定无效后，依据《民法典》第一百五十七条，双方应返还因该合同取得的财产，有过错方应赔偿对方损失。购房者面临房屋返还、已付房款追回困难等风险，建议在交易前充分评估法律效力与权益保障问题。查看全文>>

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