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徐小祥律师，中共党员，中国社会科学院研究生院民商法学研究生，现担任我所党支部副书记、五部部长。徐小祥律师法学理论功底扎实、诉讼仲裁实务经验丰富，专业业务能力突出，年均办理近百起诉讼、非诉讼案件，涉及建筑房地产、土地征收、婚姻家事、债务合同、侵权赔偿等民商事诉讼、非诉领域，在集资诈骗等经济犯罪辩护领域也术有专长。“精法者以专业，勤法者以敬业”是徐小祥律师的执业信念，“为客户提供优质高效的法律服务”是徐小祥律师的一贯秉承的宗旨。

常见法律问答

南京二手房卖家签约后反悔不卖了怎么办？: 买方可依据《民法典》合同编主张继续履行合同并要求配合过户，或选择解除合同并索赔房屋差价损失及违约金，具体策略需结合合同条款、付款进度及房屋现状综合评估。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。在二手房买卖中，若买方已支付首付款且合同合法有效，买方有权主张继续履行并要求卖方配合办理过户手续。若房屋已被转卖第三人或存在查封等履行障碍，买方可主张解除合同，依据《民法典》第五百八十四条要求赔偿包括房屋增值差价在内的可预见损失。同时，若合同约定了定金条款，买方可依据定金罚则主张双倍返还定金。实务中需注意及时申请财产保全以防止卖方转移资产，并妥善保存合同文本、付款凭证、沟通记录等关键证据。查看全文>>
开发商延期交房且房屋存在质量问题，购房者能否同时主张违约金和解除合同？: 若延期交房达到合同约定的解除条件或房屋质量问题构成根本违约，购房者可依法主张解除合同并要求支付违约金；若质量问题可修复，则可同时主张修复费用与延期交房违约金。依据《民法典》第五百六十三条，当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行的，对方有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进一步明确，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。对于延期交房违约金与解除权的关系，若合同明确约定了逾期交房的解除条件且条件已成就，购房者可选择解除合同并主张截至解除之日的违约金。若质量问题属于可修复的一般瑕疵，购房者可要求开发商承担修复费用，同时主张延期交房期间的违约金。需注意的是，违约金的计算标准应以合同约定为基础，过分高于或低于实际损失的，法院可依据当事人申请予以调整。查看全文>>
借名买房仅有转账记录无书面代持协议，实际出资人如何证明产权归属？: 实际出资人需构建包括转账记录、购房过程参与证据、实际居住使用证据、税费缴纳凭证等在内的完整证据链，综合证明借名买房的合意与事实，但存在较大的举证难度和法律风险。借名买房纠纷的核心在于证明双方存在借名买房的合意。在缺乏书面代持协议的情况下，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释》的相关规定，实际出资人需提供充分证据推翻不动产登记的推定效力。转账记录仅能证明资金流向，尚不足以单独证明借名买房关系的成立，还需结合以下证据形成证据链：购房合同的签订过程及实际参与情况、房屋交付后的实际占有使用证据（如装修合同、水电费缴纳记录）、购房税费及维修基金的缴纳凭证、双方关于房屋归属的沟通记录（如微信聊天、短信、录音等）。需特别注意的是，若借名购买的房屋属于经济适用房等政策性保障住房，借名买房协议可能因违反公共政策而被认定无效，实际出资人仅能主张返还出资及相应利息。此外，若名义产权人的债权人已对房屋申请查封执行，实际出资人还需面对执行异议之诉中的善意第三人保护问题。查看全文>>

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