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马涛律师，中华全国律师协会会员，北京盈科(南京)律师事务所合伙人。具有扎实的法律功底和丰富的司法实务经验，执业十余年来，秉承专业创造价值的执业理念，持以“客观、公正、文明、尽职”，恪守“受人之托，忠人之事”的执业原则，代理的多起江苏省乃至全国范围内有较大影响的案件取得了较好效果，有效维护了当事人的合法权益。擅长刑事辩护、公司法务，婚姻家事纠纷、房产纠纷及刑民交叉领域案件办理。

常见法律问答

南京二手房卖家签约后反悔不卖了，买家怎么办？: 买家可依法主张继续履行合同要求卖家配合过户，或选择解除合同并索赔房屋差价损失、违约金及已付定金的双倍返还，具体策略需结合合同条款、房屋现状及卖家履约能力综合评估。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条及第五百八十五条，当事人一方不履行合同义务应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。在二手房买卖中，卖家签约后反悔属于典型违约行为。买家主张继续履行需满足：合同合法有效、房屋不存在查封或抵押等履行障碍、买家具备购房资格及付款能力。若房屋已被卖家转售第三人并完成过户登记，则需审查第三人是否构成善意取得。若选择解除合同，买家可主张的赔偿范围包括：合同约定的违约金（过高或过低时法院可依申请调整）、房屋差价损失（以违约时点与起诉时点的市场评估价差额为准）、已支出的中介费及税费等实际损失。定金罚则与违约金条款不可同时适用，当事人需择一主张。建议在发现卖家有违约迹象时及时申请诉前财产保全，防止房屋被转移处分。查看全文>>
南京商品房延期交房，业主如何索赔违约金？: 业主应首先核实预售合同中关于交房日期、宽限期及违约金计算标准的约定，在开发商逾期交房后依法进行书面催告，催告后合理期限内仍未交房的，业主可选择主张违约金或行使合同解除权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人有权请求解除合同。违约金计算通常以合同约定为准，常见标准为已付房款的日万分之几，但若约定违约金过分低于实际损失（如业主额外租房支出），业主可依据《民法典》第五百八十五条请求法院予以增加。实务中需注意：开发商常以不可抗力、政府行为等免责事由抗辩，需审查其是否及时履行通知义务及免责事由的真实性；部分合同约定'综合验收合格'为交房条件，需核实开发商是否取得竣工验收备案表等法定文件。若开发商资金链断裂导致项目烂尾，业主需审慎评估解除合同后购房款返还的执行可行性，必要时联合其他业主通过诉讼或行政途径推动项目复工或进入破产重整程序。查看全文>>
房产证上没我名字，离婚时能分到房产吗？: 房产证登记并非认定夫妻共同财产的唯一标准。若房产系婚后购买且无特别约定，即使仅登记在一方名下，一般仍属夫妻共同财产，离婚时另一方有权主张分割。根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，除法律另有规定或双方另有约定外，属于夫妻共同财产。因此，婚后以夫妻共同收入购买的房产，即使仅登记在一方名下，仍应认定为共同财产。但需注意以下例外情形：一方婚前全款购买且登记在己方名下的房产属于个人财产；婚前一方支付首付、婚后共同还贷的房产，登记方享有产权，但需就共同还贷部分及相应增值向另一方进行补偿；父母出资为子女购房且明确表示赠与一方的，可认定为个人财产。补偿金额的计算通常以共同还贷金额占总房款（含贷款利息）的比例乘以离婚时房屋市场评估价值为基准。建议当事人在离婚诉讼前收集购房合同、还贷流水、房产评估报告等关键证据，必要时申请法院委托专业机构进行房产价值评估。查看全文>>
二手房卖家收取定金后拒绝过户，买家如何主张双倍返还定金并索赔差价损失？: 卖家违约拒不过户构成根本违约，买家可依据定金罚则主张双倍返还定金，并就房价上涨造成的差价损失另行主张赔偿，但需注意定金与违约金不可同时适用。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，收受定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。同时，依据第五百八十八条，定金与违约金条款不可同时适用，当事人可选择适用其一。对于房价上涨导致的差价损失，属于违约方的可预见损失范围，买方可依据第五百八十四条主张损害赔偿，但需提供充分证据证明差价金额及因果关系。在南京司法实践中，法院通常综合考量定金金额、实际损失、合同履行程度等因素进行裁判。建议买方及时保全证据，包括转账记录、沟通记录、同地段房价评估报告等。查看全文>>
开发商延期交房超过半年，购房者能否同时主张违约金和解除合同？: 开发商延期交房经催告后在合理期限内仍未履行的，购房者有权解除合同并主张违约金，但需满足法定或约定的解除条件。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人有权请求解除合同。合同解除后，购房者可依据合同约定或法律规定主张逾期交房违约金。需要注意的是，若合同中约定了违约金计算标准，法院可根据实际损失情况进行调整；若违约金过分高于实际损失，开发商可请求适当减少。购房者应在法定诉讼时效期间内行使权利，并妥善保存购房合同、付款凭证、催告通知等关键证据。查看全文>>
离婚时婚前购房婚后共同还贷的房产如何分割？父母出资如何认定？: 婚前一方购房婚后共同还贷的，房产一般归登记方所有，但需对另一方就共同还贷及对应增值部分进行补偿；父母出资性质需结合出资时间、转账凭证等证据综合认定。依据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同并以个人财产支付首付款、婚后用夫妻共同财产还贷的，离婚时该不动产由双方协议处理；协议不成的，法院可判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分由登记一方对另一方进行补偿。关于父母出资，依据该解释第二十九条，当事人结婚前父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。实践中需结合转账记录、出资时间、是否有书面约定等证据综合判断出资性质。查看全文>>

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