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　　龙家乐律师，本科毕业于司法部直属的唯一一所普通高等警察院校中央司法警官学院，研究生毕业于中山大学，现为广东金桥百信律师事务所执业律师。具有扎实的法学理论基础，并且在多年律师执业工作过程中，能够灵活运用法律知识为委托人提供出色、专业的法律服务，本着勤勉尽责的理念，以求最大程度保护委托人合法权益。

　　现在广州市担任两个社区的村居法律顾问，为社区居民提供专业法律意见解决问题，包括但不限于婚姻继承、民间借贷、劳动纠纷、房屋买卖等；同时，还为国内大型银行、星级酒店、房地产公司、学校提供专业的法律服务；在刑事辩护方面也有典型成功案例；具有驾驭大型、复杂法律事务项目的专业能力和经验。提供出色而专业的法律服务不仅得到委托人的肯定，并且在2020年荣获广州市律师协会“维护社会稳定奖”。

常见法律问答

广州商品房延期交房能要求退房吗？: 商品房延期交房是否可以退房，需结合合同约定的交付期限、延期时长及催告程序综合判断，符合法定或约定解除条件的，购房者可以主张解除合同并要求赔偿。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房者有权请求解除合同。合同中对解除权有明确约定的，从其约定。购房者应注意保留催告函件、合同文本、付款凭证等证据材料，在行使解除权的同时可主张逾期交房违约金及因延期交房产生的额外租房成本等损失。具体案件需结合合同条款与实际履行情况进行分析。查看全文>>
广州小产权房买卖受法律保护吗？: 小产权房买卖合同通常因违反土地管理法律法规而被认定无效，买方在合同无效后可主张返还购房款，并根据双方过错程度主张相应赔偿。小产权房一般指在农村集体土地上建设、未缴纳土地出让金、无法取得国家颁发的不动产权证书的房屋。依据《中华人民共和国土地管理法》及相关政策规定，此类房屋的买卖交易不受法律保护，合同可能被认定为无效。合同无效后，依据《民法典》第一百五十七条的规定，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。买方需收集购房合同、付款凭证、房屋现状等证据，评估返还购房款及过错损害赔偿的可行性。查看全文>>
房产继承纠纷没有遗嘱怎么分配？: 没有遗嘱的房产继承按照法定继承办理，由第一顺序继承人（配偶、子女、父母）均等分配，特殊情况下可适当调整份额。依据《民法典》第一千一百二十七条规定，遗产按照法定继承顺序继承，第一顺序为配偶、子女、父母。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典继承编的解释（一）》相关规定，对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时应当予以照顾；对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，可以多分；有扶养能力和有扶养条件的继承人不尽扶养义务的，应当不分或者少分。继承人之间无法协商一致的，可通过诉讼方式由法院依法判决。查看全文>>
开发商延期交房超过约定时间，购房者能否解除合同并要求赔偿？: 开发商延期交房构成违约的，购房者可依据合同约定及《民法典》相关规定主张违约金；经催告后在合理期限内仍未履行的，购房者有权解除合同并要求赔偿损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人有权请求解除合同。关于违约金计算，合同有约定的从约定，但约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当调整。开发商以不可抗力为由抗辩的，需审查该事由是否符合法定不可抗力的构成要件及其与延期交房之间的因果关系。购房者应注意保留催告函、购房合同、付款凭证等关键证据材料。查看全文>>
二手房卖家因房价上涨反悔不卖，买方如何维权？: 卖方单方违约拒绝过户的，买方可选择主张继续履行合同或要求卖方承担违约损害赔偿责任，具体策略需结合房屋现状、交易进度及证据情况综合判断。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买方主张继续履行的，需满足合同合法有效、房屋具备过户条件、不存在法律上或事实上不能履行等条件；若房屋已被转售第三人并完成过户登记，则继续履行可能面临法律障碍，此时买方可依据《民法典》第五百八十四条主张包括房屋差价损失在内的损害赔偿。此外，依据定金罚则，收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。建议买方及时采取诉讼保全措施，防止卖方转移财产。查看全文>>
广州小产权房买卖合同被认定无效后，买卖双方各自承担什么法律后果？: 小产权房买卖合同因违反法律强制性规定被认定无效后，双方应相互返还财产，并根据各自过错程度分担装修投入、房屋增值等损失。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在小产权房交易中，买方通常面临返还房屋的风险，但可就装修投入、房屋增值部分主张合理补偿。法院在认定过错比例时，通常会综合考虑双方对房屋性质的认知程度、交易价格与市场价格的比例、居住使用年限等因素。买方应注意收集购房合同、付款凭证、装修票据及实际居住使用的相关证据。查看全文>>

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