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_{2010年从业，2012年正式执业。执业以来主要办理行政诉讼、征地拆迁领域案件，对行政诉讼、行政复议、集体土地征地拆迁、国有土地上房屋征收、违法建筑行政处罚等方面有着深入的研究，近十年案件的办理积累了丰富的法律诉讼经验。办案认真细腻负责。希望通过自己的专业能力在最大化维护委托人利益的同时促进社会法治进步。}

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二手房卖家违约不卖了，买方如何主张继续履行或索赔差价损失？: 买方可依据《民法典》第五百七十七条主张继续履行合同或要求卖方承担违约责任，包括赔偿因房价上涨造成的差价损失。诉讼策略的选择需综合考虑房屋是否已过户、是否存在一房二卖及买方实际履约情况等因素。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在二手房买卖中，若卖方签约后拒绝过户，买方首先可主张继续履行，要求法院判令卖方配合办理过户手续，前提是合同合法有效且具备继续履行条件。若房屋已被善意第三人取得或存在其他履行障碍，买方可转而主张解除合同并要求卖方赔偿损失，损失范围包括房屋差价损失、已支付的中介费及合理的维权费用。依据《民法典》第五百八十四条，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。实务中，差价损失通常以起诉时或判决时的市场评估价与合同约定价之差计算。买方需注意及时保全证据，包括买卖合同、付款凭证、沟通记录等，并关注诉讼时效问题。查看全文>>
房产继承纠纷中如何确定继承份额并依法完成析产分割？: 房产继承需先确定是否存在有效遗嘱，无遗嘱则按法定继承处理。法定继承中，同一顺序继承人一般均等分配，但对被继承人尽了主要扶养义务的继承人可适当多分。析产分割可通过协商折价补偿、拍卖分割或按份共有等方式实现。依据《民法典》第一千一百二十三条，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。法定继承中，依据第一千一百二十七条，第一顺序继承人为配偶、子女、父母。第一千一百三十条规定，同一顺序继承人继承遗产的份额一般应当均等，但对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时可以多分。在房产析产实务中，若继承人无法就房产归属达成一致，可依据《民法典》第三百零四条请求法院进行分割，方式包括：一方取得房屋所有权并向其他继承人支付折价补偿款；将房屋拍卖、变卖后就所得价款进行分割；或各继承人按份共有该房产。诉讼中需提交被继承人死亡证明、亲属关系证明、房产证、遗嘱（如有）等材料。继承纠纷的诉讼时效依据《民法典》第一百八十八条为三年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。查看全文>>
借名买房无书面协议，实际出资人如何通过转账记录等证据确权？: 借名买房纠纷中，即使无书面代持协议，实际出资人仍可通过购房款转账记录、还贷记录、实际居住使用证据、装修费用支出等形成证据链，主张确认房屋实际权利归属。但需注意举证责任的分配及善意第三人保护问题。借名买房是指实际出资人借用他人名义购买房屋并将房屋登记在名义产权人名下的行为。依据《最高人民法院关于适用民法典物权编的解释（一）》第二条，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。在无书面借名买房协议的情况下，实际出资人需要构建完整的证据链，核心证据包括：购房款及税费的全部或主要出资凭证（银行转账记录、汇款凭证）；按揭贷款的还款记录；房屋实际占有使用的证据（物业费缴纳、水电燃气费缴纳、居住证明）；装修费用支出凭证；双方关于借名买房的聊天记录、通话录音等。需要注意的是，若名义产权人已将房屋转让给善意第三人，依据《民法典》第三百一十一条善意取得制度，实际出资人可能无法追回房屋，仅能向名义产权人主张损害赔偿。此外，若借名购买的是经济适用房等保障性住房，可能因违反相关政策规定而导致借名协议被认定无效，增加确权难度。查看全文>>

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2022-08-03 09:46

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