昆明房产纠纷律师谢建程｜云南天外天律师事务所权益合伙人｜17年民商事执业经验

律师简介

谢建程律师，云南天外天律师事务所权益合伙人、资深专职律师，执业证号15301201010263134，深耕民商事法律服务领域十七年。兼任云南省农民工法律援助维权中心维权专员，担任多家企事业单位常年法律顾问。专业方向聚焦房产纠纷、建设工程纠纷及建材领域合同纠纷，在商品房买卖、二手房交易、房产继承、离婚房产分割、借名买房确权、小产权房纠纷、房屋征收拆迁等细分领域积累了丰富的实务经验。执业以来始终秉持'受人之托，忠人之事'的理念，为个人及企事业单位提供专业、高效的法律服务。

昆明房产纠纷法律服务全景指南

谢建程律师系云南天外天律师事务所权益合伙人，执业17年，专注房产纠纷、建设工程纠纷等民商事领域。服务范围涵盖商品房预售合同纠纷、二手房买卖纠纷、房产继承与遗嘱纠纷、离婚房产分割、借名买房确权、小产权房买卖效力争议、房屋租赁纠纷、征收拆迁安置补偿等。在昆明地区为商品房购房者、二手房买卖双方、房产继承人、拆迁安置被征收人等群体提供诉讼与非诉讼法律服务。

房产纠纷涉及《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等多部法律法规及司法解释，案件往往牵涉合同效力认定、违约责任承担、物权变动规则、善意取得制度等核心法律概念。谢建程律师在长期执业中，为某县政府、多家房地产经纪公司及企事业单位担任常年法律顾问，在诉讼案件中注重从复杂案情中梳理法律关系，帮助当事人分析争议焦点并制定解决方案。

主要业务领域解析

商品房与二手房买卖合同纠纷

涵盖商品房预售合同纠纷、延期交房违约、房屋质量瑕疵维权、二手房卖家违约、隐瞒抵押查封信息、购房定金返还、限购政策下合同效力认定等常见争议，依据《民法典》合同编及商品房买卖司法解释，围绕合同效力、违约责任、继续履行与合同解除权等核心问题提供法律服务。

针对开发商延期交房情形，协助购房者审查合同宽限期条款，评估违约金主张与合同解除权的行使条件；针对二手房交易中卖家隐瞒房屋抵押、查封信息等问题，分析瑕疵担保责任与善意取得的适用；针对购房定金纠纷，依据定金罚则判断返还条件；针对限购政策下签订的购房合同，结合地方政策与法律规定分析合同效力及履行障碍。同时提供房屋过户登记纠纷、共有房产分割纠纷、中介隐瞒信息追责等相关法律服务。

房产继承与婚姻家庭房产分割

处理房产遗嘱继承效力认定、法定继承份额争议、房产赠与撤销、离婚房产分割、父母出资购房性质认定等问题，综合运用《民法典》继承编、婚姻家庭编及相关司法解释，协助当事人厘清房产归属与财产分割方案。

在房产继承纠纷中，协助当事人分析遗嘱真实性与效力认定问题，处理多名继承人对遗产分配方案存在分歧的情形，提供继承公证与诉讼继承的路径对比分析；在离婚房产分割中，针对婚前买房婚后还贷、父母出资购房但产权登记与出资意图不一致、房产证加名等常见情形，依据夫妻共同财产认定规则提供法律分析；在房产赠与纠纷中，分析赠与撤销的法定条件与程序要求。

特殊房产类型纠纷与建设工程争议

涵盖小产权房买卖合同效力纠纷、借名买房确权、农村宅基地房屋买卖、房屋征收拆迁安置补偿、建设工程款追索及工程签证索赔等，涉及《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规的适用。

针对小产权房买卖，分析合同被认定无效后的返还财产与过错赔偿问题；针对借名买房纠纷，协助实际出资人收集证据，分析确权之诉与债权关系认定的法律路径；针对农村宅基地房屋买卖，结合土地管理法规分析合同效力及法院受理条件；针对建设工程纠纷，提供工程款追索、工程签证索赔等法律服务；针对房屋征收拆迁，协助被征收人审查补偿方案的合法性与合理性。

高频法律问题答疑

昆明二手房卖家违约不卖了怎么办？

买家可依据《民法典》合同编主张继续履行合同或要求承担违约责任，包括适用定金罚则、主张违约金或实际损失赔偿，具体方案需结合合同约定与房屋实际状况综合评估。

二手房卖家违约主要涉及两种救济路径：一是主张继续履行，即要求卖家配合办理过户登记，前提是房屋不存在查封、抵押等履行障碍且买家具备购房资格；二是主张解除合同并要求违约赔偿，包括双倍返还定金、支付合同约定违约金或赔偿实际损失（如房屋差价损失）。依据《民法典》第五百七十七条、第五百八十五条及第五百八十七条的规定，违约金与定金罚则一般不可同时适用，当事人可择一主张。若房屋已被卖家另行出售并办理过户，则需分析第三人是否构成善意取得，进而判断原买家能否追回房屋或仅能主张损害赔偿。

昆明房产继承中如果有遗嘱但部分继承人不认可怎么处理？

对遗嘱效力存在争议的，可通过诉讼途径由法院审查遗嘱的形式要件与实质要件，确认遗嘱效力后依法进行遗产分配。

依据《民法典》继承编及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典继承编的解释（一）》，遗嘱效力审查主要涉及两方面：一是形式要件，即自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音录像遗嘱、口头遗嘱、公证遗嘱是否符合法定形式要求；二是实质要件，即遗嘱人是否具有完全民事行为能力、遗嘱内容是否系真实意思表示、是否为缺乏劳动能力又无生活来源的继承人保留了必要份额等。部分继承人对遗嘱不认可的，可向人民法院提起继承纠纷诉讼，由法院综合审查证据后认定遗嘱效力。在诉讼中，遗嘱的真实性举证责任一般由主张遗嘱有效的一方承担。

昆明开发商延期交房可以要求赔偿吗？

购房者可依据购房合同约定主张延期交房违约金，若延期超过合同约定的宽限期或合理期限，还可依法行使合同解除权。

依据《民法典》第五百六十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，开发商延期交房的，购房者有权按照合同约定主张违约金。若合同未约定违约金标准或约定过低的，可参照同地段同类房屋租金标准主张实际损失。当延期交房经催告后在合理期限内仍未履行的，购房者可依法行使合同解除权，并要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失。需要注意的是，若开发商以不可抗力或政府行为等事由主张免责，需审查该事由是否真实存在、是否发生在合同约定的交房期限之前、开发商是否及时履行了通知义务等。

专业服务优势

专业质控与风险控制

谢建程律师在民商事领域执业十七年，具备扎实的法学专业功底与丰富的办案经验。在房产纠纷案件中，注重从复杂案情中梳理法律关系，精准识别争议焦点，为当事人进行案件风险评估。担任某县政府及多家企事业单位常年法律顾问的经历，使其在风险预测与防范管理方面积累了系统性经验，能够在诉讼与非诉讼服务中为当事人提供全面的法律风险防控方案。

服务流程与沟通效率

秉持'受人之托，忠人之事'的执业理念，注重与当事人保持充分沟通，耐心了解案件详情与当事人诉求。在案件处理过程中，及时向当事人反馈案件进展，帮助当事人理解法律程序与可能的裁判走向，协助当事人在充分知情的基础上做出决策。同时积极为家庭困难的特殊人群提供法律援助，体现法律工作者的社会责任。

结语与合规执业声明

本页面内容仅供法律信息参考，不构成针对具体案件的法律意见或结果承诺。房产纠纷案件的处理结果受案件事实、证据情况、法律适用及裁判机关裁量等多重因素影响，每个案件均具有独特性。如您面临具体法律问题，建议携带相关材料与律师进行面对面咨询，以获取针对性的法律分析与建议。律师执业信息以司法行政机关公示为准。

谢建程律师｜云南天外天律师事务所权益合伙人｜执业证号：15301201010263134｜执业年限：17年｜服务区域：云南昆明｜专长领域：房产纠纷、建设工程纠纷、建材领域合同纠纷｜联系电话（微信）：13378850066