商品房与商住两用房的区别：

1、产权年限。

2、水电收费标准不同。

3、商业性质贷款利率高。

4、落户规定方面住宅和商住两用房也有区别。

【法律依据】

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条，在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。