“捂盘”惜售新楼刚开盘时，有一些开发商会先把位置不好的房子拿出来销售，好位置的房子反而被保留下来，然后每个月推出几套，其目的是在后期的销售中提高价格和便于销售。 这样一来，购房者很有可能在新楼开盘时买到位置不好的房子，最后在看房时才意识到问题。 这是购买商品房的一大风险。
一般应具备以下几项条件： (1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (2)取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法; (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法; (4)已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准; (5)拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益; (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件; (7)物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷，同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。
补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时，对双方各自关心的条款内容进行修改或增加，以明确双方权利义务的条款或协议，当补充协议内容与主合同条款不一致，以补充协议内容为准。
购买商品房应注意的事项有: 1、开发商的五证审核; 2、购房合同审核，主要看有无违法的条约; 3、对照合同验收房屋; 4、审查有关证件; 5、审查房屋的质量; 6、审查交房费用，特别注意逾期交房和房屋的质量问题。
商品房面积与约定不符的处理方法： 1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，应当按照合同约定的价格据实结算。 2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人可以自由选择解除合同或是同意继续履行合同。 买房人可以请求解除合同、要求出卖方返还已付购房款及利息，法院应予支持。在这种情况下，房屋实际面积与约定面积的误差比绝对值较大，已经超出了买房人可以接受的范围，买房人可以请求解除合同，并要求出卖方承担返还责任。
银行按公积金审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金复核，公积金核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。
商品房可以用铁路公积金贷款的。 铁路公积金就是铁路职工的住房公积金，是铁路职工的一项福利，和地方公积金一样都有管理机构，主要是铁路部门。在铁路分中心正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工，在购买铁路系统自管房时可以申请公积金贷款。
购买了商品房不可以买公租房。 公租房申请条件： 1、申请人应年满18周岁; 2、在主城区有稳定工作和收入来源; 3、具有租金支付能力; 4、符合政府规定收入限制的无住房人员; 5、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭; 6、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员。 有条件购买商品房，通常不满足公租房的申请条件，更谈不上购买公租房了。
关键是土地，根据《土地法》规定：集资房所使用的土地一般是国有划拨土地，要转为商品房用地，即要求划拨土地转出让土地。出让与划拨的最主要差异就在于是否向国家缴纳土地出让金。所以集资房转商品房，就是要办理国有土地使用权出让，向国家缴纳国有土地作用权出让金，并办理出让土地登记手续。
分期付款的商品房付款方式如下： (1)第一次付款： 相当于总房价的20%，由买受人自行于签订合同时支付。 (2)第二次付款： 相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于房屋主体竣工后支付。 (3)第三次付款： 相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于全部内部设备安装完毕后支付。 (4)第四次付款： 相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于房屋全部装修工程竣工后支付。 (5)第四次付款： 相当于总房价的20%，由买受人通过银行于房屋交付使用且入住后支付。 根据法律规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
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