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从事企业法律服务10年，主要执业领域为企业法律顾问、外商投资、投资并购、企业重组与改制、公司治理、劳动人事、商事交易、知识产权等民商事法律服务。具有丰富的非诉专项处理经验，曾参与处理多起大型公司裁员、清算解散、破产清算、股东纠纷、股权设计、股权激励等非诉项目。

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深圳二手房卖家签约后反悔不卖了，买家如何主张赔偿？: 买家可选择主张继续履行合同并要求卖家配合过户，或选择解除合同并主张违约赔偿。违约赔偿范围包括定金双倍返还或违约金，以及因房价上涨造成的差价损失，但定金罚则与违约金一般不可同时主张。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第五百八十八条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或定金条款，但不可同时并用。在司法实践中，若约定的违约金不足以弥补实际损失（如房价上涨差价），买方可依据《民法典》第五百八十五条请求法院适当增加违约金数额。需注意的是，主张继续履行需满足房屋未被查封、未转售善意第三人等履行条件。建议买家在发现卖家违约迹象后，及时通过律师函催告并申请财产保全，防止房屋被转移处分。查看全文>>
深圳小产权房买卖合同有效吗？购买后权益如何保障？: 深圳小产权房因占用集体土地且未经合法审批，买卖合同通常被认定为无效。合同无效后，买方可主张返还已付房款，并根据双方过错程度分担损失，但无法取得房屋产权。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，集体土地上建设的房屋在未经法定程序转为国有建设用地前，不得向本集体经济组织以外的主体转让。司法实践中，法院通常依据《民法典》第一百五十三条认定此类买卖合同因违反法律强制性规定而无效。合同无效后，依据《民法典》第一百五十七条，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，各方都有过错的应当各自承担相应责任。买方虽无法取得产权，但可就已付房款及合理信赖利益损失向卖方主张返还与赔偿。在涉及拆迁补偿的场景中，部分法院会综合考虑买方实际占有使用情况及公平原则，对补偿利益进行适当分配。查看全文>>
深圳借名买房后名义产权人拒绝过户，实际出资人如何维权？: 实际出资人需举证证明借名买房的合意及实际出资事实，通过确权之诉主张房屋归其所有。但借名购买保障性住房或规避限购政策的，协议可能被认定无效，维权难度显著增加。借名买房纠纷的核心在于证明双方存在借名买房的合意及实际出资事实。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。实际出资人应重点收集以下证据：借名买房书面协议或聊天记录、购房款支付凭证及银行流水、房屋实际占有使用的证据（如物业费缴纳记录、水电费账单等）。但需注意，若借名买房系为规避限购政策或购买经济适用房等保障性住房，法院可能依据《民法典》第一百五十三条认定借名协议损害社会公共利益而无效，此时实际出资人仅能主张返还出资款而难以取得房屋产权。建议在借名买房关系中尽早通过律师完善书面协议并办理相关担保措施，降低名义产权人擅自处分或被债权人查封的风险。查看全文>>
深圳二手房卖家签约后反悔不卖了，买家怎么办？: 买家可依据合同约定及《民法典》相关规定，选择主张继续履行合同要求卖家配合过户，或解除合同并索赔差价损失及违约金，具体路径需结合房屋是否已被转卖、是否存在抵押查封等因素综合判断。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在二手房买卖中，若房屋产权清晰且未被转卖或设定新的权利负担，买家可诉请法院判令卖家继续履行合同并协助办理过户登记；若房屋已被善意第三人取得或存在履行障碍，买家可主张解除合同，要求卖家返还已付购房款并赔偿因房价上涨造成的差价损失。违约金条款的适用需结合《民法典》第五百八十五条，法院可根据实际损失对过高或过低的违约金进行调整。查看全文>>
购房定金交了不想要了能退吗？: 定金退还取决于违约方及合同约定。买方因自身原因放弃购房的，卖方有权依据定金罚则不予退还；但若定金金额超过主合同标的额百分之二十，超出部分不受定金罚则保护。《民法典》第五百八十七条规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。因此，买方因个人原因放弃购房构成违约的，卖方有权没收定金。但需注意，《民法典》第五百八十六条规定定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力，买方有权要求退还超出部分。此外，若双方签订的是认购书或意向协议而非正式买卖合同，且因合同条款未能达成一致导致未签约的，司法实践中可能认定不适用定金罚则，买方可主张返还定金。查看全文>>
深圳小产权房买卖有法律保障吗？: 小产权房因未取得合法建设审批及不动产登记，买卖合同效力存在较大不确定性。司法实践中，非本集体经济组织成员购买小产权房的合同通常被认定为无效，买受人可主张过错赔偿。根据《中华人民共和国土地管理法》及相关规定，农村集体土地上建设的房屋不得向本集体经济组织以外的人员转让。司法实践中，法院通常依据《民法典》第一百五十三条认定此类买卖合同因违反法律强制性规定而无效。合同被认定无效后，依据《民法典》第一百五十七条，双方应返还因合同取得的财产，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。买受人可就装修投入、房屋增值利益等主张出卖人承担相应过错赔偿责任，但具体赔偿比例由法院根据双方过错程度酌定。查看全文>>
朋友借钱不还只有微信转账记录能起诉吗？: 可以起诉。微信转账记录可作为借贷关系的初步证据，但建议补充聊天记录、通话录音等佐证材料以完善证据链。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转账系偿还双方之前借款或其他债务的，被告应当对其主张提供证据证明。因此，微信转账记录、银行流水等支付凭证可以作为起诉的基础证据。但实务中，法院通常要求原告进一步证明双方存在借贷合意，建议债权人收集并保存以下补充证据：微信或短信中关于借款的聊天记录、通话录音中对方承认借款的内容、证人证言等，以形成完整的证据链，提高胜诉可能性。同时需注意诉讼时效问题，民间借贷纠纷的诉讼时效为三年，自债权人知道或应当知道权利受到侵害之日起计算。查看全文>>
债务人把房产转给家人，债权人还能追回吗？: 可以依法行使债权人撤销权。若债务人以明显不合理低价或无偿方式转移财产，损害债权人利益的，债权人可请求法院撤销该转让行为。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十八条、第五百三十九条规定，债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，且相对人知道或者应当知道该情形的，债权人同样可以请求法院撤销。需要注意的是，债权人撤销权应当自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。建议债权人及时委托律师调查债务人财产变动情况，在法定期间内提起撤销权诉讼。查看全文>>
深圳民间借贷利率司法保护上限是多少？: 民间借贷利率的司法保护上限为合同成立时一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍，超出部分不受法律保护。根据2020年修订的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。此处所称一年期贷款市场报价利率，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。例如，若借款合同成立时一年期LPR为3.45%，则司法保护的年利率上限为13.8%。对于超出四倍LPR部分的利息约定，法院不予支持；借款人已支付的超出部分，可以主张冲抵本金。需要特别注意的是，2020年8月20日之前成立的借贷合同，其利率保护标准存在分段适用的情形，建议咨询专业律师进行个案分析。查看全文>>

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2021-03-10 09:58

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