赵玉娟律师-上海浦东房产纠纷律师-赵玉娟律师提供在线法律服务-13916535699-律说法律咨询平台

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赵律师毕业于上海复旦大学法律系，中国人民大学研究生班，君澜(上海)律师事务所股东合伙人、资深律师，曾任该所执委会主任。
赵律师先后在上海震旦律师事务所、北京环球律师事务所上海分所等全国知名律所工作近二十年,具有深厚的法律功底、丰富的律师经验和法律界人脉资源。
赵律师长期从事民商事案件，精通民商事法律事务，尤其擅长各类房产纠纷、房屋拆迁、婚姻继承及公司各类法律事务等。以女性律师特有的耐心、视角和沟通能力，确保每个案件都能尽最大可能的维护当事人的合法权益。赵律师本着一心只为维护当事人合法权益的宗旨，秉持严谨务实的办案态度，全力以赴的对待每一宗案件，不轻言放弃，兢兢业业走过十余载，已在业内和客户中赢得了良好的口碑。

常见法律问答

房屋买卖合同签了对方反悔怎么办？: 卖方签约后反悔拒绝过户，买方可依据民法典主张继续履行合同或要求违约损害赔偿，具体路径取决于房屋是否存在查封、抵押等履行障碍及合同条款约定。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买方首先应审查房屋产权状态，若房屋未被查封或设定新的权利负担，可依据第五百八十条主张继续履行，请求法院判令卖方配合办理过户登记。若房屋已被查封或存在其他履行不能的情形，买方可主张解除合同并要求卖方赔偿房屋差价损失、已付房款的资金占用利息等。此外，若合同中约定了定金条款，买方可依据第五百八十七条定金罚则主张双倍返还定金。需要注意的是，违约金与定金罚则不可同时适用，当事人应选择对其更为有利的救济方式。诉讼时效方面，依据《民法典》第一百八十八条，一般为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。查看全文>>
房产证上加了名字离婚时怎么分割？: 房产证加名通常被视为赠与行为，离婚时该房产一般按共有财产处理，但具体分割比例需结合出资来源、婚姻存续时间、双方贡献等因素综合认定，并非一律均分。依据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释（一）》的相关规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产原则上为夫妻共同财产。一方婚前个人房产在婚后加名，从法律性质上通常被认定为对另一方的赠与，房产转为夫妻共同共有或按份共有。但离婚分割时，法院并非机械地按50%比例均分，而是综合考虑房产的出资来源、双方对家庭的贡献、婚姻存续时间长短、是否存在过错等因素，依据照顾子女、女方和无过错方权益的原则进行裁判。若加名时明确约定了份额比例，则按约定处理。建议在诉讼中充分准备出资凭证、还贷记录、家庭贡献证据等材料，以争取合理的分割比例。查看全文>>
开发商延期交房可以要求赔偿吗？: 开发商超过合同约定日期交房，购房人有权依据合同约定主张逾期交房违约金；若逾期达到合同约定的解除条件或法定解除条件，购房人还可主张解除合同并要求赔偿损失。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条违约责任的一般规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关条款，开发商未按合同约定期限交付房屋的，应当承担违约责任。购房人首先应审查合同中关于逾期交房违约金的具体约定，包括违约金的计算标准（通常按日计算，以已付房款为基数）及起算时间。若合同中未约定违约金标准或约定过低，购房人可依据实际损失（如额外租房费用、贷款利息损失等）请求法院予以调整。关于合同解除权，若合同中约定了逾期超过一定期限（如90日）购房人有权解除合同，或虽未约定但开发商经催告后在合理期限内仍未履行，购房人可依据《民法典》第五百六十三条主张解除合同，并要求返还已付房款及赔偿损失。需要注意的是，开发商以不可抗力为由主张免责的，应当审查其是否符合不可抗力的法定构成要件及是否及时履行了通知义务。查看全文>>
卖家不配合过户，购房者可以起诉强制过户吗？: 在房屋买卖合同合法有效且购房者已履行付款义务的前提下，购房者可以依据《民法典》合同编关于继续履行的规定，向法院起诉要求卖家配合办理过户手续。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在二手房买卖中，若合同不存在法律上或事实上不能履行的情形（如房屋已被查封、存在权利限制等），购房者有权主张继续履行并要求卖家配合过户。但需注意，若房屋已被第三方善意取得或存在其他物权障碍，法院可能不支持强制过户请求，此时购房者可转而主张违约损害赔偿。诉讼时效方面，房屋买卖合同纠纷一般适用三年诉讼时效，自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。建议购房者尽早保全证据并咨询专业律师评估案件可行性。查看全文>>
借名买房协议有法律效力吗？名义产权人去世怎么办？: 借名买房协议在不违反法律强制性规定的前提下一般具有合同效力，但物权归属仍需依据不动产登记认定。名义产权人去世后，实际出资人可通过确权诉讼主张权利。借名买房协议的效力需区分合同效力与物权效力两个层面。依据《民法典》合同编，若借名协议系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议本身具有合同约束力。但依据物权编的不动产登记制度，房屋产权以登记为准，实际出资人不能仅凭借名协议直接取得物权。当名义产权人去世时，房屋可能被纳入遗产范围，实际出资人需向法院提起确权诉讼，举证证明借名买房的真实合意及出资事实。若证据不足，存在被认定为赠与或借贷的风险。此外，若涉及经济适用房等保障性住房，借名买房协议可能因违反政策规定而被认定无效。建议在借名买房前签署书面协议并保留完整的出资凭证。查看全文>>
房产继承纠纷中，部分继承人已将房屋出售，其他继承人如何维权？: 未经全体继承人同意擅自出售遗产房屋的，其他继承人可依据共有财产保护及合同效力相关规定主张权利，具体维权路径取决于买受人是否构成善意取得。遗产房屋在分割前属于全体继承人共同共有。依据《民法典》第三百零一条，处分共有不动产应当经全体共同共有人同意。部分继承人未经其他继承人同意擅自出售房屋的，属于无权处分行为。其他继承人可主张买卖合同对其不发生效力，并要求返还房屋。但若买受人符合善意取得的构成要件（即善意、支付合理对价、已完成不动产登记），依据《民法典》第三百一十一条，买受人可取得房屋所有权，此时其他继承人只能向擅自出售的继承人主张赔偿。维权时需注意收集继承权证明、房屋权属证据及交易信息，并及时申请财产保全以防止房屋被再次转让。查看全文>>
上海二手房卖家签约后反悔不卖了，买家可以要求强制过户吗？: 买家在满足特定条件时可以通过诉讼请求法院判令卖家继续履行合同并办理过户手续，但需综合考量房屋是否存在抵押、查封等履行障碍。依据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务的，对方可以请求继续履行。在二手房买卖中，若房屋产权清晰、不存在抵押权人或查封等权利限制，且买家具备购房资格与付款能力，法院通常支持继续履行的诉请。但若房屋已被卖家另行出售并完成过户登记，则可能涉及善意取得制度的适用，买家只能转向违约损害赔偿请求。实务中，建议买家在发现卖家违约迹象后及时申请诉前财产保全，防止房屋被转移处分。定金罚则与违约金条款可并行主张，但法院会根据实际损失情况进行合理调整。查看全文>>
动迁房没满三年限制交易期签订的买卖合同有效吗？: 上海地区司法实践中，动迁房限制交易期内签订的买卖合同通常被认定为有效，但在限制期内无法办理过户登记，买家面临较大的履约风险。根据《民法典》第二百一十五条确立的物权变动与合同效力区分原则，限制交易政策属于行政管理性规定，一般不影响买卖合同本身的效力。合同有效意味着双方均应受合同约束，但物权变动（即过户登记）需待限制期满后方可实现。在此期间，买家仅享有债权请求权而非物权，若卖家出现债务纠纷导致房屋被查封或另行处分，买家的权益保障存在不确定性。赵玉娟律师建议在合同中设置完善的违约条款与担保措施，并在限制期满后及时办理过户手续或提起协助过户诉讼。查看全文>>
离婚时房产登记在一方名下但用夫妻共同财产还贷，另一方可以分到房产吗？: 非登记方虽不能直接主张房屋所有权，但有权就婚姻关系存续期间共同还贷部分及相应增值部分获得经济补偿。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条，夫妻一方婚前签订购房合同并以个人财产支付首付款，婚后用夫妻共同财产还贷的，离婚时该房产由双方协议处理；协议不成的，法院可判决该房产归登记一方，尚未归还的贷款为登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，由登记一方对另一方进行补偿。补偿金额的计算需综合考虑共同还贷金额、房屋现值、贷款总额及已还本金比例等因素。赵玉娟律师团队在此类案件中协助当事人进行精确的财务测算与证据组织，以争取合理的补偿方案。查看全文>>

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2020-10-21 09:29