如果抵押合同先于商品房买卖合同签订，并办理了抵押登记的，依据我国《担保法》第四十九条的规定，开发商未告知购房者的，出售转让行为无效；

另外，根据较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：

开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，购房者可以要求开发商退房，并依据上述规定进行索赔。