根据“抵押不破租赁”规则的适用逻辑，先抵押后出租的情况下，租赁关系不能对抗已经依法设立的抵押权，具体法律效果区分两种情形：

如果抵押权已经依法办理登记，租赁关系无法对抗抵押权：

租赁合同本身只要不存在其他无效事由，仍然是合法有效的，但效力仅约束出租人和承租人，不能阻碍抵押权人实现抵押权；

当抵押权人因债务人到期未清偿债务，依法拍卖、变卖抵押财产实现抵押权后，新的所有权人可以要求承租人搬离抵押财产，承租人无法以“买卖不破租赁”为由继续占有使用抵押财产。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十四条第二项的规定：

如果承租人签订租赁合同时不知道也不应当知道财产已经抵押的，租赁关系可以对抗未登记的动产抵押权，即使抵押权人行使抵押权，租赁关系仍然可以继续履行；

如果抵押权人能够举证证明承租人明知财产已经抵押仍然承租，抵押权行使时可以要求解除租赁关系，不受租赁约束。

签约前尽调核实：务必要求出租人提供财产的权属证明，到不动产登记机构/动产抵押登记部门查询财产的抵押状态，确认抵押信息；

明确约定风险责任：如果确定承租已抵押财产，需要在租赁合同中明确约定：若抵押权实现导致无法继续承租的，出租人应当承担的违约责任（比如退还剩余租金、赔偿装修损失、支付违约金等），为后续索赔留下合同依据；

若已经发生抵押权人要求搬离的情况，您可以依据租赁合同向出租人主张违约赔偿，若损失超过违约金，还可以要求补足差额。

若抵押权已经依法登记：您可以在实现抵押权时直接主张涤除租赁关系，要求承租人搬离后拍卖变卖抵押财产，不受租赁合同约束，法院会支持您的主张；

若抵押权未登记：您需要保留承租人明知抵押状态的证据（比如沟通记录、承租人自认的材料等），才能对抗租赁关系；如果无法举证证明承租人知情，租赁关系会阻碍您行使抵押权，可能导致抵押财产变现价值降低，您需要自行承担该损失。

如实告知义务：签订租赁合同时必须向承租人如实披露财产已经抵押的事实，未如实告知的，后续承租人因抵押权实现无法承租时，会向您主张全额赔偿；

告知后可以要求承租人书面确认已知晓抵押信息，避免后续争议。

法律依据

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第五十四条 动产抵押合同订立后未办理抵押登记，动产抵押权的效力按照下列情形分别处理： （一）抵押人转让抵押财产，受让人占有抵押财产后，抵押权人向受让人请求行使抵押权的，人民法院不予支持，但是抵押权人能够举证证明受让人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外； （二）抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外； （三）抵押人的其他债权人向人民法院申请保全或者执行抵押财产，人民法院已经作出财产保全裁定或者采取执行措施，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持； （四）抵押人破产，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持。