根据《民事诉讼法》第三十三条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。不动产抵押合同纠纷因涉及抵押权设立、实现等问题，直接关联不动产权益，通常属于“不动产纠纷”范畴，故由抵押房屋所在地法院管辖。

实务意义：

专属管辖具有强制性，即便合同中约定其他法院管辖，若违反该规则则约定无效；

有利于法院调查不动产状况、采取保全措施及后续执行。

示例：甲将位于上海市的房屋抵押给乙，因抵押权纠纷起诉，无论甲乙住所地在哪里，均由上海的不动产所在地法院管辖。

若抵押合同中存在合法有效的管辖协议，且所约定的法院符合以下条件，可优先适用约定管辖：

书面形式：管辖条款需明确书面约定；

不违反专属管辖：约定法院不得排除不动产所在地专属管辖（例如，不可约定由被告住所地管辖）；

与争议有实际联系：如约定合同签订地、原告住所地等与纠纷相关的法院。

风险提示：

若约定管辖条款违反专属管辖规则（例如约定“由被告住所地法院管辖”），该条款无效，仍由不动产所在地法院管辖。

若抵押合同未约定管辖或约定无效，则：

首先适用专属管辖：由不动产所在地法院管辖；

补充规则：仅在极少数不适用专属管辖的情形下（如仅涉及合同履行争议且不涉及不动产权利变动），可按《民事诉讼法》第二十四条规定，由被告住所地或合同履行地法院管辖。但实践中，不动产抵押纠纷通常仍归属于专属管辖范畴。

误区：“抵押合同纠纷可任意约定管辖法院。”

正解：专属管辖具有排他性，约定不得排除不动产所在地法院管辖。

误区：“合同履行地法院优先于不动产所在地法院管辖。”

正解：合同履行地规则仅在不适用专属管辖时作为补充，不动产抵押纠纷通常直接适用专属管辖。

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2017修订）》第三十三条 专属管辖
下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖;
(二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖;
(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。