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确认合同无效虚假卖房有效吗

房产纠纷 2025-05-27 16:27

一、“虚假卖房”的常见情形及法律后果1. 卖方无处分权且事后未获追认

情形：卖方在签约时并非房屋所有权人，且事后未取得权利人同意（如无权处分、伪造产权证）。

2. 卖方隐瞒房屋权利瑕疵

情形：卖方未告知房屋已抵押、查封或存在其他权利限制，导致买方无法取得产权。

法律后果：

若构成欺诈，买方可依据《民法典》第148条请求法院确认合同无效或撤销合同，并要求返还房款及赔偿损失。

3. 虚构房屋存在（如“一房二卖”或根本不存在的房屋）

情形：卖方虚构房屋信息骗取房款，实际房屋不存在或已被出售。

法律后果：

合同因欺诈或根本无法履行而无效，买方可主张返还财产并赔偿损失。

若卖方涉嫌诈骗，可同时追究刑事责任（如合同诈骗罪）。

二、确认合同无效的法律程序

需由法院或仲裁机构确认

合同无效需经司法或仲裁程序确认，不能单方直接认定。

举证责任

买方需证明合同存在无效事由（如欺诈证据、产权证明、抵押登记记录等）。

法律后果

返还财产：卖方应返还已收房款，买方返还房屋（若已部分履行）。

赔偿损失：过错方需赔偿对方损失（如利息、中介费等）。

收归国家或集体所有：若双方恶意串通损害第三人利益，财产可能被收归国有或集体。

三、维权建议与操作步骤

收集证据

保留合同、付款凭证、沟通记录、产权查询结果、抵押查封证明等。

若存在欺诈，可申请调取卖方的产权登记信息或报警记录。

协商解决

尝试与卖方协商退款，签订书面解除协议。

提起诉讼

确认双方签订的《房屋买卖合同》无效；

判令被告返还原告已支付的房款XXX元及利息；

判令被告赔偿原告因合同无效造成的损失XXX元。

向法院起诉，请求确认合同无效并赔偿损失。

诉讼请求示例：

刑事报案（如涉及诈骗）

若卖方虚构房屋信息骗取房款，可向公安机关报案，追究其刑事责任。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第一百五十五条【无效、被撤销的民事法律行为自始无效】无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

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