9位律师回复

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  周琦律师

  地区：山东-济南 2021-03-17 10:13 回复

  《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任；第十一条，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 总结您的介绍归纳为两点：1.开发商在商品房销售过程中存在虚假宣传行为；2.开发商工程进展缓慢，您有充足的证据证明2022年6月无法交房。 根据以上《民法典》及《司法解释》的规定，结合您所掌握的开发商违约事实、证据，目前有三条维权途径供您选择： 第一条维权途径：协商解决。根据您所掌握的情况与开发商沟通交涉后达成目标。 第二条维权途径：等待约定的交房期限届满，若开发商违约，您可以依照约定提起诉讼。 第三条维权途径：依据您所掌握的事实、证据，向法院提起诉讼，行使您的不安抗辩权。 希望以上回复能对您有所帮助。若您尚有疑问，也可以致电我进行详细沟通。
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  苑学宁律师

  地区：山东-济南 2021-03-17 09:25 回复

  根据您的描述，开发商实际是一种销售策略，先将不好的楼层、户型推出来，将好的楼栋户型留下用于未来销售。这两年房市行情不好，更增加这种捂盘惜售心理。针对您遇到的情况，建议查下手续是否齐全，有没有预售许可，售楼推介有无违规行为，并针对抓住的问题协商退房。逾期交付问题这种情况很多，我们前期办理过很多逾期交房的案子，法院会判决支付违约金，同时也提请您下，购房合同违约金约定一定注意，避免合同陷阱和不公平的违约责任设置，保护业主方权益。
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  程相慧律师

  地区：山东-济南 2021-03-17 09:27 回复

  你说的事实如果有证据的话可以以欺诈为由提出来退房，你们是哪个小区，如果需要退房的话可以来我们律师事务所详谈方案15806655382
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  倪伟夫律师

  地区：山东-济南 2021-03-17 09:28 回复

  我们代理了很多房产交易纠纷，这种情况比较常见。审查一下开发商是否五证俱全，如果缺乏预售许可证，可以此为由解除合同，退还房款。建议去房管局查询一下该项目的备案登记情况。
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  孙云律师

  地区：湖南-长沙 2021-03-17 09:42 回复

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  李琴律师

  地区：陕西-西安 2021-03-17 10:31 回复

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  李富民律师

  地区：山东-济南 2021-03-17 11:15 回复

  《民法典》第五百二十七条规定： 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。根据以上规定，开发商负有按期交房义务，根据您的描述房屋停建，存在烂尾楼或者逾期交付的可能，基于此有权要求中止履行。为避免您因缺乏证据构成违约，建议向开发商发中止履行申请，双方就暂缓履行签订补充协议。
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  段学安律师

  地区：重庆-江北 2021-03-17 13:15 回复

  你好，你所说的销售缓慢的事实，只是房屋销售的策略之一，如果在买卖合同中没有明确约定房屋售卖情况作为买卖标准，那么这个理由不能成为退房的事由；另外，因为售房缓慢，新盘未建设，该房屋可能会烂尾等情况，这是不确定的，也不能成为退房事由。 如果想要退房，建议从楼盘手续、建房权证、房屋质量等入手搜集资料： 维权者可以运用的法律武器 运用《中华人民共和国政府信息公开条例》，可以向城建档案馆申请信息公开，获得工程图纸、验收记录、检验报告等证据资料；可向城市规划行政主管部门申请信息公开，获得政府批准的工程规划图纸文件；可向建设行政主管部门申请信息公开，获得建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构依法履行监督职责的档案资料（监督执法记录、监督抽查记录、监督检测报告等）。 运用《中华人民共和国信访条例》，可以向政府建设行政主管部门投诉举报本人住房所在楼栋、居住小区质量问题，要求政府建设行政主管部门依法履行职责，进行调查处理，查清事实，依法责令责任主体整改，并依法处罚责任主体。 运用《中华人民共和国信访条例》和《中华人民共和国行政监察法》，可以向纪检监察机关举报政府建设行政主管部门拒不依法履行职责，不作为，乱作为，导致工程质量不合格，要求纪检监察机关责令其依法履行职责。 运用《中华人民共和国信访条例》和《中华人民共和国刑法》，可以向人民检察院举报政府有关工作人员，涉渎职罪嫌，导致工程质量不合格，给国家和人民造成重大损失，要求追究其刑事责任。 运用《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政复议法实施条例》，可以在政府有关部门拒不依法履行职责时，向上级机关提起行政复议，要求责令其依法履行职责。 运用《中华人民共和国行政诉讼法》，可以在政府有关部门拒不依法履行职责时，向人民法院提起行政诉讼，要求判令其依法履行职责。 维权者可以运用的资源 政府建设行政主管部门城建档案馆馆藏依法验收备案并交付使用工程的档案资料。 政府城市规划行政主管部门存有政府批准的居住小区工程规划图纸文件。 政府建设行政主管部门或其授权的工程质量监督机构存有工程质量监督档案。 公安消防部门存有经其审查批准工程消防图纸文件和工程消防验收资料。 政府环境行政管理部门存有居住小区工程环境影响评价报告。 上述资料均可以通过申请政府信息公开而获得。律师和工程质量专业技术工作者可以从上述资料中分析挖掘出大量有力证据。 要害在哪里？ 主体结构质量不合格是最核心的要害问题。 《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定： 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 无须检测鉴定，只要仔细分析挖掘城建档案馆馆藏工程档案，就可以找到证实主体结构不符合国家法律法规和强制性标准的充足证据。 确凿如山证据在握，就可以依法《中华人民共和国建筑法》第六十三条“任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。”的规定，要求当地建设行政主管部门及其下属的建设工程质量监督站严格按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，确认该工程主体结构质量不合格。 当地建设行政主管部门及其下属的建设工程质量监督站按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，作出的确认该工程主体结构质量不合格的文件，就是依法向人民法院主张退房的证据。 认清问题的本质。 认清问题的本质，才能不为表面现象所迷惑，找到真正的质量问题，并避免被引入歧途。 北方冬季暖气不热，地产商往往首先推脱是供热企业的事，其实最根本的原因和质量问题在于建筑节能不合格。实际运行显示，建筑采暖耗热量远高于国家节能标准要求。 很少有地产商严格按照国家工程建设强制性标准《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26—2010第4.2.2条国家工程建设强制性条文的规定，为其开发的商品住宅配置保温性能符合要求的入户门。 很少有地产商严格按照国家工程建设强制性标准《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26—2010第5.4.5条“无集中新风供应的居住建筑，宜分户（或分室）设置带热回收功能的双向换气装置。”的规定，为其开发的商品住宅配置带热回收功能的双向换气装置。 信访、行政复议、行政诉讼等是成本最低的维权手段。民事诉讼原告须按照诉讼标的向人民法院缴纳诉讼费，而行政诉讼只需50元的诉讼费。 商品住宅一旦出现工程质量问题，大多伴随着开发商（建设单位）、施工单位、监理单位等工程质量责任主体的违法行为。业主依据《信访条例》的规定，向政府部门投诉举报工程质量问题及其导致其形成的违法行为时，政府部门有责任依法调查清楚，责令责任方整改，并依法处罚责任方。如果，政府部门拒不依法履行职责，就形成了可提起行政复议和行政诉讼的政府部门不作为违法行为，和可以向纪检监察机关和人民检察院举报的工作人员渎职犯罪违法行为。 一．法定合格房屋应满足的质量要求 1． “明示的”的质量要求。 合同中的规定、广告中的描述、样板房展示的内容等。 2．“隐含的”的质量要求。 3．“必须履行的”的质量要求。 （1）法律法规规定的房屋建筑必须满足的质量要求。 《中华人民共和国建筑法》 第五十二条第一款规定： 建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。 《中华人民共和国建筑法》第五十六条规定： 建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责。勘察、设计文件应当符合有关法律、行政法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计技术规范以及合同的约定。设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。 《中华人民共和国建筑法》 第五十八条规定： 建筑施工企业对工程的施工质量负责。 建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。 《中华人民共和国标准化法》第十四条规定： 强制性标准，必须执行。 《中华人民共和国标准化法实施条例》第十八条第二款规定： 　　下列标准属于强制性标准：……（三）工程建设的质量、安全、卫生标准及国家需要控制的其他工程建设标准……。 （2）国家强制性标准规定的房屋建筑必须满足的质量要求。 《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300—2013第3.0.7条规定： 建筑工程施工质量验收合格应符合下列规定： ① 符合工程勘察设计文件的要求； ② 符合本标准和相关专业验收规范的规定。 相关专业验收规范包括： 《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202 《砌体工程施工质量验收规范》GB50203 《混凝土结构工程职工质量验收规范》GB50204； 《钢结构工程施工质量验收规范》GB50205 《木结构工程施工质量验收规范》GB50206 《屋面工程施工质量验收规范》GB50207 《地下防水工程施工质量验收规范》GB50208 《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209 《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210 《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242 《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243 《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303 《电梯工程施工质量验收规范》GB50310 《智能建筑工程质量验收规范》GB50339 《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411 二．所有有关建筑工程质量的标准均属法定必须执行的强制性标准，都是房屋必须满足的质量要求。 1．所有有关建筑工程质量的标准均属法定必须执行的强制性标准的法律规定 （1）《中华人民共和国标准化法》第十四条规定：强制性标准，必须执行。 （2）《中华人民共和国标准化法实施条例》第十八条第二款规定： 下列标准属于强制性标准：……（三）工程建设的质量、安全、卫生标准及国家需要控制的其他工程建设标准……。 2．国家住房和城乡建设部强调国家工程建设强制性标准中强制性条文以外的标准条文也必须执行。 国家住房和城乡建设部强调： ① 依据我国现有法律、法规和部门规章，工程建设活动应当遵循国家相关标准（包括且不限于强制性条文）。 ② 强条是保障工程质量安全的必要条件之一。工程建设活动中，既要执行强条，同时也要按照各标准条文中的严格程度用词，执行强制性标准中除强条之外的其他条文。 3．依据《中华人民共和国标准化法实施条例》第十八条第二款“工程建设的质量、安全、卫生标准属于强制性标准”的规定，所有标准中有关建筑工程质量的要求均应属于必须执行的强制性标准。 有关建筑工程质量要求的标准属法定强制性标准，将其核定为非强制性标准的行为属违反标准化法的违法行为。 三．房屋建筑工程质量的合格判定 1．国家工程建设强制性标准《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300—2013规定的房屋建筑工程质量合格判定规则。 （1）《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300—2013第5.0.1条规定：检验批质量验收合格应符合下列规定： 主控项目的质量经抽样检验均应合格； 一般项目的质量经抽样检验合格。当采用计数抽样时，合格点率应符合有关专业验 收规范的规定，且不得存在严重缺陷。 对于计数抽样的一般项目， 正常检验一次、二次抽 样可按本标准附录 D 判定； 具有完整的施工操作依据、质量验收记录。 （2）《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300—2013第5.0.2条规定：分项工程质量验收合格应符合下列规定： 所含检验批的质量均应验收合格； 所含检验批的质量验收记录应完整。 （3）《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300—2013第5.0.3条规定：分部工程质量验收合格应符合下列规定： 所含分项工程的质量均应验收合格； 质量控制资料应完整； 有关安全、节能、 环境保护和主要使用功能的抽样检验结果应符合相应规定； 观感质量应符合要求。 （4）《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300—2013第5.0.4条规定：单位工程质量验收合格应符合下列规定： 所含分部工程的质量均应验收合格； 质量控制资料应完整； 所含分部工程中有关安全、节能、 环境保护和主要使用功能的检验资料应完整； 主要使用功能的抽查结果应符合相关专业验收规范的规定； 观感质量应符合要求。 2．国家工程建设强制性标准《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300—2013规定的不合格工程的认定与处置规则 不合格工程的认定与处置规则： （1）当建筑工程质量不符合设计要求，但满足国家有关标准规范的要求时，经原设计单位核算认可能够满足安全和使用功能的检验批，可予以验收。 （2）当建筑工程质量不符合国家有关标准规范的要求时，即不能满足最低限度的安全储备和使用功能时，则必须进行加固处理，使之能满足安全使用的基本要求。 （3）经返修或加固处理仍不能满足安全或重要使用功能的分部工程及单位工程严禁验收。 《建筑工程施工质量统一验收标准》GB50300—2013第5.0.6条规定： 当建筑工程施工质量不符合规定时，应按下列规定进行处理：经有资质的检测机构检测鉴定达不到设计要求、但经原设计单位核算认可能够满足安全和使用功能的检验批，可予以验收。 《建筑工程施工质量同意验收标准》GB50300—2013条文说明中对5.0.6条如下解释： （１）这主要是因为一般情况下，标准、规范的规定是满足安全和功能的最低要求，而设计往往在此基础上留有一些余量，在一定范围内会出现不满足设计要求而符合相应规范要求的情况，两者并不矛盾。 （２）经法定检测机构检测鉴定后认为达不到规范的相应要求，即不能满足最低限度的安全储备和使用功能时，则必须进行加固处理，使之能满足安全使用的基本要求。 《建筑工程施工质量统一验收标准》GB50300—2013第5.0.8条以国家工程建设强制性条文的形式规定：经返修或加固处理仍不能满足安全或重要使用功能的分部工程及单位工程严禁验收。 四．商品房综合验收/备案/交付使用的法律规定 1．商品房验收交付时应出示的有关证明文件 经建设行政主管部门签署的《建设工程竣工验收备案表》； 《住宅质量保证书》； 《住宅使用说明书》 2．未经验收/综合验收不得交付的规定 （1）《建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条： 住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。 （2）《建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第十二条： 未经综合验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的，由城市人民政府建设行政主管部门吊销开发建设单位资质证书，并可处以罚款。 （3）《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定： 交付竣工验收的工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 （4）《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定： 按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。 （5）《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定： 建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。 （6）《城市房地产开发经营管理条例》第十七条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 3．综合验收的法定内容 （1）《建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条： 住宅小区竣工综合验收必须符合不列要求： （一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求； （二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全； （三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求； （四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平； （五）拆迁居民已合理安置。 （2）《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：　 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 （3）《城市房地产开发经营管理条例》第十八条：　 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收： （一）城市规划设计条件的落实情况； （二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况； （三）单项工程的工程质量验收情况； （四）拆迁安置方案的落实情况； （五）物业管理的落实情况。 住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。 4．关于备案 （1）《建设工程质量管理条例》第四十九条： “建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。” （2）《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条： “建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。” （3）《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第八条　备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。 （4）《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第九条： “建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上30万元以下罚款。” 5．测绘必须在交付前完成的规定 《商品房销售管理办法》第三十四条： “房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 6．有关《住宅质量保证书》的规定 《商品房销售管理办法》第三十二条： 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
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  陈修峰律师

  地区：山东-济南 2021-03-25 10:32 回复

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