一方已经履行大部分义务，另一方接受的，视为成立但你这另一方不接受，那么要根据法律来认定合同是否有效。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释11号）
第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其触紶鞭咳庄纠彪穴波膜约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。