除了有下列情形外，租赁合同都继续有效：

1.租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定；

2.房屋租赁期限过长，超过20年；

3.共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下，没有经其他共有人同意；

4.承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租。

【法律依据】

《合同法》第214条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

《合同法》第224条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。